離婚と住宅ローン：抵当権変更登記における連帯債務者住所変更の必要性と登記手順

【背景】
* 夫婦共有名義の土地・家屋に住宅ローンがあり、夫婦が連帯債務者となっています。
* 離婚に伴い、夫が妻の持分を財産分与として受け、夫単独名義に変更します。
* 銀行の承諾を得て、住宅ローンの連帯債務者から妻を除外します。

【悩み】
離婚に伴う抵当権変更登記（連帯債務者削除）の手続きで、法務局と司法書士の意見が食い違っています。法務局は連帯債務者（妻）の住所・氏名変更登記は不要とする一方、司法書士は「登記研究」という書籍を根拠に必要だと主張しています。どちらが正しいのか、また、一般的にはどう行われているのか知りたいです。

抵当権変更登記前に、連帯債務者（妻）の住所・氏名変更登記は必要です。

回答と解説

テーマの基礎知識（抵当権と連帯債務）

抵当権とは、債務者が債務を履行しない場合に、担保不動産（このケースでは土地・家屋）を売却して債権を回収できる権利のことです（担保権の一種）。連帯債務とは、複数の債務者が連帯して債務を負うことで、債権者はどの債務者に対しても全額の支払いを請求できます。住宅ローンでは、多くの場合、夫婦が連帯債務者となります。

今回のケースへの直接的な回答

結論から言うと、抵当権変更登記（連帯債務者削除）の前に、連帯債務者である妻の住所・氏名変更登記を行う必要があります。法務局の判断は、今回のケースでは適切ではありません。司法書士の指摘は、登記実務の観点から正しいと言えるでしょう。

関係する法律や制度

このケースは、不動産登記法（不動産に関する権利関係を登記簿に記録する法律）が関係します。登記は、権利の発生・移転・消滅を公示し、権利の安定性を図るために重要な手続きです。抵当権の変更登記は、登記簿に記録されている抵当権の内容を変更する手続きです。

誤解されがちなポイントの整理

法務局の判断は、妻が登記義務者でも登記権利者でもないという点に重きを置いているように思われます。しかし、抵当権の債務者である妻の住所・氏名に変更があった場合、その変更を登記簿に反映させる必要があります。これは、登記簿の正確性を維持し、将来的な紛争を回避するためです。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

司法書士の先生に相談し、妻の住所・氏名変更登記を先に済ませてから、抵当権変更登記（連帯債務者削除）を行うのが確実です。「登記研究」は登記実務に携わる者にとって重要な参考資料であり、その内容を無視することはできません。

ステップ1： 妻の住所・氏名変更登記申請
ステップ2： 抵当権変更登記（連帯債務者削除）申請

この順番で手続きを進めることで、スムーズに登記が完了するでしょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産登記は専門的な知識が必要なため、少しでも不安な点があれば、司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。今回のケースのように、法務局と司法書士の意見が食い違う場合、専門家の助言を得ることで、適切な手続きを進めることができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

離婚に伴う抵当権変更登記では、連帯債務者（妻）の住所・氏名変更登記が先に必要です。法務局の判断が必ずしも正しいとは限らず、登記実務に精通した司法書士の意見を尊重することが重要です。専門家のアドバイスを得ながら、正確な手続きを進めることで、将来的なトラブルを回避しましょう。不明な点は、司法書士に相談することを強くお勧めします。