離婚協議における2件の不動産の財産分与：ローン残債と名義変更の手続き、そして現金化戦略

離婚における不動産の財産分与：基礎知識

離婚の際に夫婦共有の財産を分割することを財産分与と言います。不動産は高額な財産であるため、離婚協議において大きな争点となることが少なくありません。財産分与は、原則として夫婦の共有財産を、離婚時に公平に分割することを目的としています。共有財産とは、婚姻中に取得した財産を指します。今回のケースでは、マンションと一戸建てが共有財産に該当します。

今回のケースへの直接的な回答：マンションと一戸建ての分割

質問者様は、1500万円相当の資産を得ることを希望されています。

**妻がマンションを希望する場合：** 一戸建てを売却し、売却代金からローンの返済と諸費用を差し引いた金額を受け取ることができます。名義変更は、所有権移転登記（不動産の所有者を変更する手続き）を行う必要があります。費用としては、登記費用、不動産売却にかかる仲介手数料、税金などが発生します。売却価格が想定通りにならないリスクも考慮する必要があります。

**妻が一戸建てを希望する場合：** 質問者様のローン1000万円を妻に付け替えることは、銀行の承認を得られない可能性が高いです。これは、銀行が新たな債務者（妻）の信用力や返済能力を評価する必要があるためです。銀行がリスクを負うことを嫌うため、簡単に承諾しないのが一般的です。そのため、他の方法を検討する必要があります。例えば、質問者様が1000万円を妻に支払う、または妻が1000万円を負担するといった方法が考えられます。

関係する法律：民法と不動産登記法

財産分与は民法（日本の基本的な法律）に規定されており、不動産の名義変更には不動産登記法（不動産の所有権などの登記に関する法律）に基づいた手続きが必要です。

誤解されがちなポイント：ローン残債の単純な付け替え

ローン残債の単純な付け替えは、銀行の審査を通過するとは限りません。銀行は、債務者の信用力や返済能力を厳しく審査します。新たな債務者（妻）の信用情報や収入状況などを総合的に判断し、返済能力に問題がないと判断した場合のみ、承諾する可能性があります。

実務的なアドバイス：具体的な解決策

1. **協議による解決:** まず、妻と話し合い、お互いの希望をすり合わせることが重要です。話し合いが難航する場合は、弁護士や司法書士などの専門家の協力を得ることをお勧めします。

2. **公正証書による合意:** 財産分与の内容を公正証書（公証役場で作成される、法的効力のある文書）で作成することで、法的拘束力を持たせることができます。

3. **不動産売却による現金化:** どちらかの不動産を売却し、売却代金を分割する方法が現実的です。売却価格の変動リスクを考慮し、売却時期を慎重に検討する必要があります。

4. **慰謝料の請求:** 離婚に際し、一方に非がある場合、慰謝料を請求できる可能性があります。慰謝料は、現金で受け取ることができます。

専門家に相談すべき場合：解決困難な場合

話し合いがまとまらない場合、または複雑な法的問題が発生した場合には、弁護士や司法書士に相談することをお勧めします。専門家は、法律に基づいた適切なアドバイスを行い、円滑な離婚手続きをサポートしてくれます。特に、ローン残債の処理や財産分与の金額に大きな食い違いがある場合は、専門家の介入が不可欠です。

まとめ：離婚と不動産の財産分与

離婚における不動産の財産分与は、複雑な手続きと法的知識を必要とします。ローン残債の処理や名義変更など、専門的な知識がないと、トラブルに巻き込まれる可能性があります。円滑な離婚を進めるためには、早いうちに専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。 協議による解決を第一に考えつつ、必要に応じて公正証書の作成や不動産売却などの手段を検討し、ご自身の権利を守りながら離婚を進めてください。