離婚後の住宅ローンと家の処分どうすれば？売れない場合の解決策を解説

【背景】

離婚することになった。
夫婦共有名義の家があり、住宅ローンが残っている。
誰も住まなくなった家をどうすればいいか悩んでいる。
家の売却を検討したが、住宅ローンが残っていて売れないと言われた。
住宅ローンを払い続けるのが経済的に厳しい。

【悩み】

離婚後の家の処分方法がわからない。
住宅ローンが残っている家を売る方法を知りたい。
住宅ローンを払い続けることへの不安がある。

売却不可なら、専門家へ相談を。任意売却、リースバック、住み続ける方法など、解決策はあります。

離婚後の住宅、どうする？基礎知識から解決策まで

離婚を経験された方、本当に大変でしたね。人生の大きな転換期、住まいの問題は大きな悩みの一つです。今回は、離婚後の住宅ローンと家の処分について、一緒に考えていきましょう。専門用語を避け、わかりやすく解説しますので、ご安心ください。

売却できない家の現状と、その背景

まず、なぜ家を売りたくても売れない状況になっているのか、その背景を理解しましょう。多くのケースでは、住宅ローンの残高が家の売却価格を上回っていることが原因です。これを「オーバーローン」または「アンダーローン」の状態と言います。

具体的に見ていきましょう。

住宅ローンの残高＞家の売却価格： この場合、売却しても住宅ローンを完済できません。住宅ローンを借りた金融機関（「債権者」と言います）は、住宅に「抵当権」（担保権）を設定しています。抵当権がついたままでは、家を買いたい人は現れません。抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済する必要があるからです。
住宅ローンの残高＝家の売却価格： 売却価格で住宅ローンを完済できる場合は、抵当権を抹消して売却できます。
住宅ローンの残高＜家の売却価格： 売却して住宅ローンを完済し、お金が手元に残ります。この場合は問題なく売却できます。

今回のケースでは、住宅ローンの残高が家の売却価格を上回っているため、売却を不動産屋さんに断られた、ということですね。

関係する法律と制度：知っておくべきこと

離婚と住宅に関する問題では、いくつかの法律や制度が関係してきます。主なものを簡単に説明します。

民法： 離婚、財産分与、共有持分の考え方など、基本的なルールを定めています。
不動産登記法： 不動産の権利関係を明確にするための法律です。抵当権の設定や抹消など、不動産登記に関する手続きについて定めています。
住宅ローン契約： 住宅ローンを借りた際の契約内容が重要になります。返済方法、連帯保証人、担保に関する条項などを確認しましょう。

これらの法律や制度を理解しておくことで、問題解決の糸口が見えてくることがあります。

売却以外の選択肢：様々な解決策

売却できない場合でも、諦める必要はありません。いくつかの解決策があります。

任意売却： 住宅ローンの債権者（金融機関）の合意を得て、通常の売却活動を行う方法です。通常の売却よりも高い価格で売れる可能性があり、残債の返済計画も立てやすくなります。ただし、債権者との交渉が必要になります。
リースバック： 家を売却した後、同じ家に賃貸として住み続ける方法です。まとまった資金を得ながら、住み慣れた家に住み続けられます。
親族への売却： 親や兄弟などの親族に家を売却する方法です。価格交渉がしやすい場合があります。
住み続ける： どちらかが住み続けるという選択肢もあります。住宅ローンの名義変更や、ローンの返済分担について、元配偶者と話し合う必要があります。

これらの選択肢の中から、ご自身の状況に合った方法を選ぶことが大切です。

誤解されがちなポイント：注意すべきこと

離婚と住宅に関する問題では、誤解しやすいポイントがいくつかあります。以下に注意点を示します。

財産分与と住宅ローンの関係： 離婚時の財産分与は、夫婦で築き上げた財産を公平に分けるためのものです。住宅ローンは、財産分与の対象となる家の価値から差し引かれることがあります。
連帯保証人の責任： 住宅ローンの連帯保証人になっている場合、万が一、債務者が返済できなくなった場合、返済義務を負うことになります。
名義変更の手続き： 離婚後、家の名義を変更する場合は、法的な手続きが必要になります。専門家（司法書士など）に相談しましょう。

これらのポイントを正しく理解しておくことで、後々のトラブルを避けることができます。

実務的なアドバイス：具体的にどうすればいい？

具体的なステップを追って、解決策を探っていきましょう。

現状の把握： まずは、住宅ローンの残高、家の現在の価値（不動産鑑定士に依頼することもできます）、固定資産税の評価額などを確認しましょう。
専門家への相談： 不動産会社、弁護士、ファイナンシャルプランナーなど、専門家に相談しましょう。それぞれの専門家が得意とする分野が異なりますので、複数の専門家に相談することをお勧めします。
情報収集： 任意売却、リースバックなど、様々な選択肢について、それぞれのメリットとデメリットを比較検討しましょう。
計画の立案： 専門家のアドバイスを受けながら、具体的な計画を立てましょう。
実行： 計画を実行に移し、必要な手続きを行いましょう。

焦らず、一つずつステップを踏んでいくことが大切です。

専門家に相談すべき場合とその理由

離婚と住宅に関する問題は、複雑で専門的な知識が必要になる場合があります。以下のような場合は、専門家への相談を強くお勧めします。

住宅ローンの残高が大きく、売却が難しい場合： 任意売却などの専門的な知識が必要になります。
離婚協議が難航している場合： 弁護士に相談し、法的なアドバイスを受けることが重要です。
財産分与で意見が対立している場合： 弁護士に相談し、適切な解決策を見つけましょう。
将来の生活設計に不安がある場合： ファイナンシャルプランナーに相談し、家計の見直しや資産運用についてアドバイスを受けましょう。

専門家の力を借りることで、よりスムーズに問題解決を進めることができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

離婚後の住宅問題は、多くの人が直面する悩みです。今回の記事では、以下の点をお伝えしました。

住宅ローンの残高が売却価格を上回っている場合でも、解決策はあります。
任意売却、リースバック、住み続けるなど、様々な選択肢があります。
専門家への相談は、問題解決をスムーズに進めるための重要な手段です。

一人で悩まず、専門家や周りの人に相談し、最善の解決策を見つけてください。あなたの新しい生活が、より良いものになることを心から願っています。