離婚時のマンションの財産分与：ローン残債と現金化の現実

離婚時の財産分与：マンションの扱い方

#### 財産分与の基礎知識

離婚時、夫婦で築いた財産は、原則として「共有財産」とみなされ、平等に分割されます（民法760条）。マンションも、婚姻中に取得したものであれば、共有財産に該当する可能性が高いです。 共有財産は、現金、預金、不動産、株式など、あらゆる財産が含まれます。 財産分与は、離婚協議によって行われるか、調停や裁判で決定されます。

#### 今回のケースへの直接的な回答

質問者さんのケースでは、3000万円のマンションにローンが残っており、売却しても400万円の借金が残る可能性があります。 財産分与においては、マンションの「時価」（市場で売買される価格）からローン残債を差し引いた金額が、まず計算されます。 この差額が、夫婦間で分割される対象となります。 例えば、マンションの時価が2600万円（3000万円-400万円）だとすると、その半分（1300万円）が、質問者さんに支払われる可能性があります。 ただし、これはあくまでも単純な計算例であり、実際の金額は、マンションの時価やローンの残債額、協議内容によって大きく変動します。

#### 関係する法律や制度

民法760条が財産分与の根拠となります。 この条文では、離婚の際に夫婦の共有財産を分割する権利が規定されています。 また、具体的な分割方法は、夫婦間の合意、調停、裁判によって決定されます。 裁判になった場合は、裁判所の判断に従うことになります。

#### 誤解されがちなポイントの整理

多くの人が誤解しがちなのは、「マンションを相手に譲渡したら何も残らない」という点です。 マンション自体を相手に譲渡しても、マンションの価値からローン残債を差し引いた金額は、現金として受け取ることができる可能性が高いです。 重要なのは、マンションの「時価」を正確に把握することです。 不動産屋の見積もりはあくまで参考であり、複数の不動産業者に査定を依頼し、より正確な時価を把握することが重要です。

#### 実務的なアドバイスや具体例の紹介

まず、複数の不動産業者にマンションの査定を依頼し、時価を正確に把握しましょう。 その上で、相手方と協議を行い、財産分与の方法を決定します。 協議がまとまらない場合は、家庭裁判所に調停を申し立てることもできます。 調停でも合意に至らない場合は、裁判による解決となります。 弁護士に相談することで、より有利な条件で財産分与を進めることができます。

例えば、マンションの時価が2500万円で、ローン残債が500万円の場合、純粋な資産は2000万円となります。 これを夫婦で折半すると、質問者さんは1000万円を受け取ることになります。 しかし、この1000万円は、現金で支払われるとは限りません。 マンションの売却代金からローンを返済し、残りを分割する方法も考えられます。

#### 専門家に相談すべき場合とその理由

財産分与は複雑な手続きを伴うため、弁護士などの専門家に相談することを強くお勧めします。 特に、相手方との協議が難航したり、ローン残債の処理に不安がある場合は、専門家のアドバイスが必要不可欠です。 専門家は、法律的な知識に基づいて、質問者さんの権利を保護し、有利な条件で財産分与を進めるためのサポートをしてくれます。

#### まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

離婚時のマンションの財産分与では、マンションの時価からローン残債を差し引いた金額が、分割の対象となります。 正確な時価を把握するために、複数の不動産業者に査定を依頼することが重要です。 協議が難航する場合は、弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。 財産分与は複雑な手続きを伴うため、専門家のサポートを受けることで、よりスムーズに、そして有利に進めることができます。