離婚時の自宅売却、オーバーローンの際の保証債務と手続きの流れを解説

質問の概要

離婚に伴い、共有名義の自宅を売却する予定です。住宅ローンは夫婦それぞれ1800万円ずつ残っており、5年間の返済期間があります。互いに保証人となっており、売却価格がローン残高を下回る（オーバーローン）場合、残債を支払う資金がない状況です。

【背景】

夫婦は別居中である。
自宅は空き家になっている。
住宅ローンの支払いを過去に滞納したことがある。
売却後、ローンの残債を支払えるだけの資金がない。

【悩み】

自宅売却後、オーバーローンになった場合の保証人としての責任について知りたい。
具体的な手続きの流れを知りたい。
不動産屋に相談した後、どのようなことが起こるのか知りたい。

結論：オーバーローンの場合、残債は保証人に請求される可能性があり、専門家への相談が重要です。

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

まず、今回のケースで重要な用語を整理しましょう。

オーバーローン: 住宅ローンの残高が、家の売却価格を上回っている状態のことです。つまり、家を売ってもローンを完済できない状況です。
保証人: ローンの契約者が返済できなくなった場合に、代わりに返済義務を負う人です。今回のケースでは、質問者さんと奥様が互いに保証人になっています。
残債: ローン残高から売却価格を差し引いた金額のこと。オーバーローンの場合、この残債を誰が負担するかが問題になります。
抵当権: 住宅ローンを借りる際に、金融機関が家を担保として設定する権利です。万が一、ローンが返済されなくなった場合、金融機関は家を競売にかけて、その売却代金から債権を回収できます。

今回のケースでは、自宅を売却してもローンを完済できない可能性があるため、保証人としての責任が問われる可能性があります。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、自宅を売却した結果、オーバーローンになった場合、残債は原則として、まずローンの契約者（質問者さんと奥様）に請求されます。しかし、もしどちらも支払えない場合、保証人である互いに請求が行く可能性が高いです。

具体的には、以下の流れが考えられます。

売却手続き: 不動産会社を通じて自宅を売却します。
残債の確定: 売却価格とローンの残高を比較し、オーバーローンの金額を確定します。
債権者からの請求: 銀行などの債権者（お金を貸した側）から、ローンの契約者と保証人に対して、残債の支払いを求める請求がきます。
支払い義務: 契約者と保証人は、残債を支払う義務を負います。

質問者様の場合、残債を支払えるだけの資金がないとのことですので、この時点で様々な問題が生じる可能性があります。

関係する法律や制度がある場合は明記

今回のケースで特に関係する法律は、民法です。民法では、保証人の責任や連帯保証について規定しています。

今回のケースのように、互いに保証人になっている場合、連帯保証の関係にあると解釈される可能性が高いです。連帯保証の場合、債権者は、主債務者（ローンの契約者）だけでなく、保証人にも全額を請求することができます。

また、破産という制度も選択肢の一つとして考えられます。破産は、借金が返済不能な場合に、裁判所が債務者の財産を公平に分配し、債務者の経済的な再生を図るための制度です。ただし、破産には、信用情報への影響や、一定の財産を失うなどのデメリットもあります。

誤解されがちなポイントの整理

多くの方が誤解しがちな点として、保証人は「ただの連帯責任者」という認識です。しかし、連帯保証人は、主債務者と同等の責任を負います。つまり、債権者から全額の支払いを求められた場合、拒否することはできません。

また、「離婚したら保証人の責任はなくなる」という誤解もよく見られます。離婚しても、保証人としての責任は原則として変わりません。ローンの契約内容を変更するなどの特別な手続きをしない限り、保証人としての責任は継続します。

さらに、「家を売れば全て解決する」という考え方も危険です。オーバーローンの場合、売却後も残債が残り、その支払いをどうするかが重要な問題となります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

まず、不動産会社に相談する前に、以下の準備をしておくとスムーズです。

住宅ローンの契約内容を確認する: 契約書を確認し、ローンの残高、金利、保証人について正確に把握しましょう。
家の査定を受ける: 不動産会社に家の査定を依頼し、売却価格の見込みを把握しましょう。
資金の準備: 売却後にかかる費用（仲介手数料、税金など）を把握し、資金を準備しておきましょう。

不動産会社に相談する際は、以下の点に注意しましょう。

オーバーローンの事実を伝える: オーバーローンになる可能性があることを正直に伝えましょう。
売却方法の相談: 任意売却（債権者の同意を得て、通常の売却手続きを行うこと）など、オーバーローンの場合の売却方法について相談しましょう。
専門家との連携: 弁護士や司法書士などの専門家を紹介してもらい、今後の手続きについて相談しましょう。

具体例として、Aさんのケースを考えてみましょう。Aさんは、離婚に伴い、オーバーローン状態の自宅を売却することになりました。Aさんは、弁護士に相談し、任意売却の手続きを進めました。債権者との交渉の結果、Aさんは、残債の一部を分割払いで支払うことで合意し、無事に自宅を売却することができました。

任意売却は、通常の売却よりも手続きが複雑になる場合がありますが、債権者との交渉次第で、残債の減額や分割払いなどの条件を提示してもらえる可能性があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースでは、以下の専門家への相談が不可欠です。

弁護士: 保証債務に関する法的アドバイスや、債権者との交渉、破産などの法的手段について相談できます。
司法書士: 不動産売買の手続きや、保証債務に関する書類作成について相談できます。
ファイナンシャルプランナー: 資金計画や、今後の生活設計について相談できます。

専門家に相談することで、以下のようなメリットがあります。

法的リスクの回避: 法律の専門家からアドバイスを受けることで、法的リスクを回避できます。
適切な手続きの選択: 状況に応じた適切な手続きを選択できます。
債権者との交渉: 専門家が債権者との交渉を代行し、有利な条件を引き出せる可能性があります。
精神的なサポート: 専門家は、精神的な負担を軽減するためのサポートも提供します。

専門家への相談は、費用がかかる場合がありますが、長期的に見ると、経済的な損失を最小限に抑え、精神的な負担を軽減することにつながります。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

離婚に伴い自宅を売却する場合、オーバーローンになると、保証人である互いに残債の支払い義務が生じる可能性があります。
連帯保証の場合、債権者から全額の支払いを求められる可能性があります。
自宅売却前に、ローンの契約内容や家の査定額を確認し、資金計画を立てることが重要です。
弁護士や司法書士などの専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることが不可欠です。
任意売却などの選択肢も検討し、債権者との交渉を進めることが重要です。

今回のケースは、複雑な問題が絡み合っています。専門家のアドバイスを受けながら、冷静に、そして適切な対応をしていくことが大切です。