離婚調停における不動産財産分与：実情と解決策を探る【持ち家評価額の食い違いと対応策】

【背景】
* 妻と姑との喧嘩をきっかけに、妻の実家に一時的に身を寄せた。
* 3ヶ月後、妻から離婚を言い渡され、実家から自宅に戻れなくなった。
* 妻は「追い出していない」と主張しており、調停員も妻寄りな対応をしている。
* 持ち家の財産分与について、調停を進めている。

【悩み】
不動産屋の見積もり額（家屋2100万円、土地550万円）と、市役所評価額（家屋800万円、土地300万円）に大きな差があり、調停員は市役所評価額を基準にすべきだと主張している。この差額に納得できず、有利に進める方法を知りたい。

不動産屋評価額を主張し、証拠を提示、専門家への相談を検討。

回答と解説

テーマの基礎知識：不動産の評価と財産分与

離婚時の財産分与では、夫婦共有財産（婚姻中に取得した財産）を、原則として平等に分割します。不動産も共有財産に含まれるため、その評価額が重要な争点となります。不動産の評価方法は様々で、大きく分けて「時価」と「固定資産税評価額」があります。

* **時価（市場価格）**：不動産を売却した場合に実際に得られるであろう価格です。不動産会社による査定が一般的です。
* **固定資産税評価額**：税金計算のために市町村が算定する価格で、時価よりも低いことが多いです。土地や建物の状況、市場の動向などを反映していないため、実際の売却価格とは異なる場合があります。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様は、不動産会社による査定額（家屋2100万円、土地550万円）を主張されていますが、調停員は固定資産税評価額（家屋800万円、土地300万円）を基準にすべきだと主張しています。これは、調停員が固定資産税評価額を、現在の居住状況を考慮した「妥当な評価」と判断しているためです。しかし、固定資産税評価額はあくまで税金計算のための評価であり、実際の売却価格を反映しているとは限りません。

関係する法律や制度

民法第760条は、離婚時の財産分与について規定しています。この条文には、不動産の評価方法について具体的な規定はありませんが、裁判所は、時価を基準に評価することが多いです。ただし、時価が明確に判断できない場合、固定資産税評価額などを参考に判断することもあります。

誤解されがちなポイントの整理

* **固定資産税評価額＝時価ではない**：固定資産税評価額は、必ずしも不動産の実際の売却価格を反映しているわけではありません。
* **居住状況は評価に影響する可能性がある**：現在居住している不動産であっても、時価に基づいた評価がなされることはあります。ただし、居住状況が評価額に影響を与える可能性はあるため、その点を考慮した主張が必要です。
* **調停員の判断は絶対ではない**：調停員の意見は参考意見であり、最終的な判断は裁判所が行います。調停が不調に終わった場合は、裁判に訴えることも可能です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

1. **不動産会社による査定書を証拠として提出する**: 複数の不動産会社に査定を依頼し、その結果を証拠として提示することで、不動産会社の見積もりの信憑性を高めることができます。
2. **類似物件の売買事例を収集する**: 質問者様の物件と類似した物件の売買事例を収集し、提示することで、時価を裏付けることができます。
3. **専門家（弁護士）に相談する**: 弁護士は、不動産の評価に関する専門知識を持ち、調停や裁判において質問者様を支援することができます。

専門家に相談すべき場合とその理由

調停が難航し、ご自身で解決することが困難な場合は、弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。専門家は、法律的な知識に基づいて適切なアドバイスを行い、有利な条件で離婚を進めるためのサポートをしてくれます。特に、不動産の評価額に関する専門的な知識が必要な場合、専門家の助言は非常に重要です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

離婚時の財産分与における不動産の評価は、時価を基準とするのが一般的ですが、固定資産税評価額も参考として用いられる場合があります。調停員が固定資産税評価額を重視している場合でも、不動産会社による査定書や類似物件の売買事例などを証拠として提示することで、時価を主張することができます。必要に応じて弁護士などの専門家に相談し、自身の権利を守ることが重要です。