飛び降り自殺があったマンションの部屋は事故物件になる？ならない？

回答と解説

1. 事故物件とは？ 基礎知識を分かりやすく解説

「事故物件」という言葉は、不動産の世界でよく耳にする言葉ですが、具体的にどのような物件を指すのでしょうか？
事故物件とは、簡単に言うと、その物件内で人が亡くなった、または過去に亡くなった事実がある物件のことです。
ただし、すべての「人の死」が事故物件に該当するわけではありません。

事故物件の定義

事故物件は、一般的に「心理的瑕疵（しんりてきかし）物件」とも呼ばれます。「瑕疵」とは、簡単に言うと「欠陥」のことです。
心理的瑕疵とは、物理的な欠陥ではなく、その物件にまつわる出来事が、住む人に心理的な負担を与える可能性があるものを指します。
具体的には、以下のようなケースが該当します。

• 物件内で人が亡くなった場合（自殺、他殺、孤独死など）
• 物件内で事件や事故が発生した場合
• 物件の周辺で事件や事故があった場合（ただし、その程度や影響によります）

なぜ事故物件が問題になるのか？

事故物件は、その事実によって、物件の価値が下落する可能性があります。
これは、多くの人が「人が亡くなった場所」に対して、心理的な抵抗感を持つためです。
そのため、事故物件は、通常の物件よりも賃料が低く設定されたり、売却価格が低くなる傾向があります。

2. 飛び降り自殺があった場合の事故物件該当性

今回のケースのように、飛び降り自殺があった場合、その部屋が事故物件になるかどうかは、いくつかの要素によって判断されます。
ポイントは、「どこで亡くなったか」です。

ケース1：部屋の中で飛び降り自殺があった場合

この場合は、その部屋はほぼ確実に事故物件と判断されます。
なぜなら、その部屋内で人が亡くなったという事実は、入居者にとって心理的な負担となる可能性が高いからです。

ケース2：部屋の外で飛び降り自殺があった場合

今回の質問のように、飛び降り自殺が部屋の外（例えば、ベランダから飛び降りて敷地内で亡くなった場合など）であった場合、
その部屋が事故物件に該当するかどうかは、より複雑な判断が必要になります。
一般的には、以下の点を考慮して判断されます。

• 自殺が行われた場所： 飛び降りた場所が、その部屋の真下であったり、その部屋に非常に近い場所であった場合は、心理的な影響が大きいため、事故物件と判断される可能性が高まります。
• 自殺との関連性： 自殺の原因や状況が、その部屋と何らかの形で関連している場合（例えば、その部屋の住人が自殺したなど）、事故物件と判断される可能性が高まります。
• 告知義務： 不動産会社や売主は、物件を売買・賃貸する際に、その物件が事故物件である場合、買主や借主に告知する義務があります。 告知すべき範囲は、事件や事故の内容、発生からの経過年数などによって異なります。

3. 関係する法律や制度：宅地建物取引業法と告知義務

事故物件に関する問題は、主に「宅地建物取引業法」によって規制されています。
この法律は、不動産取引の公正さを確保し、消費者の利益を保護することを目的としています。

重要事項説明義務

宅地建物取引業者は、物件を売買・賃貸する際に、買主や借主に対して、その物件に関する重要な情報を説明する義務があります（重要事項説明）。
この中には、その物件が事故物件であるかどうか、という情報も含まれます。

告知義務の範囲

告知義務の範囲は、事件や事故の内容、発生からの経過年数などによって異なります。
一般的には、人が亡くなった事実（自殺、他殺など）については、告知義務が生じると考えられています。
ただし、孤独死の場合、発見が遅れ、特殊清掃が必要になった場合などは告知義務の対象となる可能性があります。
告知期間については、明確なルールはありませんが、過去の判例などから、概ね3年間程度は告知すべきであるという考え方が一般的です。

4. 誤解されがちなポイント：全てのケースで事故物件になるわけではない

事故物件に関する誤解として、「すべての人の死が、必ず事故物件に該当する」というものがあります。
しかし、実際にはそうではありません。

例えば、病気による自然死や老衰による死亡は、原則として事故物件には該当しません。
ただし、病死の場合でも、事件性があったり、特殊清掃が必要になるようなケースでは、告知義務が発生する可能性があります。

また、事件性がない場合でも、その死が、物件の価値に大きな影響を与える可能性がある場合は、告知義務が発生することがあります。
例えば、自殺の場所が、その部屋の目の前だったり、その部屋の住人が自殺に関与していた場合などです。

5. 実務的なアドバイス：不動産取引における注意点

不動産取引を行う際には、事故物件に関する情報をしっかりと確認することが重要です。

物件の調査

物件を購入・賃貸する前に、不動産会社を通じて、その物件に関する情報を詳しく調査してもらいましょう。
具体的には、過去にその物件で人が亡くなった事実がないか、周辺で事件や事故がなかったかなどを確認します。

重要事項説明の確認

重要事項説明書には、その物件に関する重要な情報が記載されています。
事故物件に該当する場合は、その事実が必ず記載されます。
説明をしっかりと聞き、疑問点があれば、不動産会社に質問しましょう。

契約前の確認

契約前に、物件の状況をしっかりと確認しましょう。
内見（物件を見ること）の際には、気になる点があれば、不動産会社に質問しましょう。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

事故物件に関する問題は、複雑で専門的な知識が必要となる場合があります。
以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 物件の売買・賃貸を検討している場合： 事故物件であるかどうか、告知義務の範囲など、専門的な判断が必要となる場合があります。
• 事故物件の告知義務について疑問がある場合： 告知義務の範囲や、告知期間など、法律的な判断が必要となる場合があります。
• 事故物件に関するトラブルが発生した場合： 損害賠償請求など、法的手段が必要となる場合があります。

相談すべき専門家

事故物件に関する問題は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することができます。
弁護士は、法律的なアドバイスや、トラブル解決のためのサポートをしてくれます。
不動産鑑定士は、物件の価値評価や、事故物件による価値下落の算定などを行います。

7. まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

• 飛び降り自殺があった場合でも、必ずしも事故物件になるとは限りません。
• 自殺があった場所（部屋の中か外か）が、重要な判断基準となります。
• 宅地建物取引業者は、事故物件の場合、買主や借主に告知する義務があります。
• 不動産取引を行う際には、専門家への相談も検討しましょう。

事故物件に関する問題は、個々のケースによって判断が異なります。
今回の解説は一般的な情報であり、具体的な状況によっては、異なる判断がされる可能性もあります。
不動産取引を行う際は、専門家のアドバイスを受けながら、慎重に進めるようにしましょう。