高齢の母と同居マンション相続と売却時の税金対策：兄弟3人で賢く承継する方法

回答と解説

テーマの基礎知識：相続と不動産売却の税金

不動産の売却には、譲渡所得税（所得税の一種）がかかります。譲渡所得とは、不動産を売却して得た利益のことです。利益は売却価格から取得費（購入価格や諸費用など）と譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いて計算されます。譲渡所得税の税率は、所得金額によって変わります。

相続については、相続税（相続した財産に対してかかる税金）が発生します。相続税の課税対象となるのは、被相続人（亡くなった人）の財産総額から基礎控除額を差し引いた部分です。基礎控除額は、相続人の数や相続財産の状況によって異なります。

今回のケースへの直接的な回答：相続時と相続後の売却の違い

母名義のマンションを相続せずに売却する場合は、相続税はかかりません。ただし、売却益に対して譲渡所得税が発生します。

一方、相続してから売却する場合は、まず相続税が発生します。その後、売却益に対して譲渡所得税が発生します。相続税の計算には、マンションの評価額（相続税評価額）が使われます。この評価額は、時価（市場価格）よりも低いことが多いです。

相続税と譲渡所得税のどちらが有利かは、マンションの評価額、売却価格、相続人の数、その他の相続財産など、様々な要素によって変わってきます。

関係する法律や制度：相続時精算課税制度

相続税の負担を軽減する制度として、「相続時精算課税制度」があります。これは、生前に贈与を受けた財産について、贈与税ではなく、相続税の際に精算する制度です。この制度を利用することで、相続税の負担を軽減できる可能性があります。ただし、利用できる条件や注意点がありますので、専門家にご相談ください。

誤解されがちなポイントの整理：時価と相続税評価額

マンションの売却価格（時価）と相続税評価額は必ずしも一致しません。相続税評価額は、路線価や固定資産税評価額などを基に算出され、時価よりも低いことが多いです。このため、相続税の計算と譲渡所得税の計算で、マンションの価値が異なって扱われることに注意が必要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：具体的な税金計算例

具体的な税金計算は、マンションの評価額、売却価格、相続人の数、その他の相続財産、所得状況など、多くの要素によって大きく変わります。そのため、ここでは一例を示すことはできません。税理士などの専門家に相談して、個々の状況に合わせた最適な方法を検討することが重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由：税金対策は専門家に相談

相続と不動産売却に関する税金は複雑で、専門知識が必要です。誤った判断で余計な税金を負担してしまう可能性もあります。相続税や譲渡所得税の計算、相続時精算課税制度の利用などについて、税理士などの専門家に相談することを強くお勧めします。

まとめ：専門家への相談が不可欠

相続と不動産売却に関する税金は複雑です。状況に応じて、相続税と譲渡所得税のどちらが有利になるかは異なります。相続時精算課税制度の活用も検討すべきです。そのため、税理士などの専門家に相談し、最適な方法を選択することが重要です。専門家のアドバイスを受けることで、税金負担を最小限に抑え、スムーズな相続手続きを進めることができます。