高齢両親の不動産と相続：共同名義住宅の名義変更と財産放棄について徹底解説

高齢者の財産と相続：基礎知識

まず、相続（相続：相続人は、被相続人の死亡によって、その財産を承継する権利を取得する。）の基本的な考え方について理解しましょう。相続は、人が亡くなった時に、その人の財産が相続人に引き継がれる仕組みです。 今回のケースでは、まだご両親がご存命ですので、相続は発生していません。しかし、将来的な相続への影響も考慮する必要があります。 不動産（不動産：土地や建物などの動産以外の財産）の共同名義は、複数の人が所有権を共有している状態です。

ローン中の物件の名義変更について

ローンが残っている状態での名義変更は可能です。ただし、手続きは複雑で、金融機関（金融機関：銀行や信用金庫など、お金を貸したり預かったりする機関）の同意が必要です。 弟さんが単独名義にするには、弟さんが金融機関と交渉し、ローンの借り換えや残債の支払い、あるいは新たなローン契約を結ぶ必要があります。 これは、単なる名義変更ではなく、事実上、弟さんが物件を買い取る手続きに近くなります。

関係する法律や制度

このケースでは、民法（民法：私人間の権利義務に関する法律）や、抵当権に関する法律（抵当権：債務者が債権者に担保として提供する権利）が関係します。 名義変更には、売買契約や贈与契約（贈与契約：無償で財産を移転する契約）などの法的行為が必要となり、契約書の作成や公証役場での手続きが必要になる可能性があります。

誤解されがちなポイント：財産放棄と相続税

「財産放棄」という言葉は、相続が発生した後に、相続人が相続財産を放棄することを指します。 ご両親がまだご存命である現状では、財産放棄はできません。 また、名義変更によって相続税が発生するかどうかは、名義変更の方法（売買、贈与など）や、名義変更時の時価（時価：市場における実際の価格）によって異なります。 贈与の場合は、贈与税（贈与税：財産を無償で贈与した場合にかかる税金）がかかる可能性があります。

実務的なアドバイスと具体例

まず、金融機関に名義変更の可能性と手続きについて相談することが重要です。 次に、弁護士や税理士などの専門家に相談し、名義変更の方法、税金、法的なリスクなどを確認する必要があります。 具体的には、弟さんが物件を買い取る場合の資金調達方法、名義変更に伴う諸費用、税金対策などを検討する必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産の名義変更や相続税に関する手続きは複雑で、専門知識が必要です。 誤った手続きを行うと、多額の費用がかかったり、法律的なトラブルに巻き込まれる可能性があります。 そのため、弁護士や税理士などの専門家に相談することを強くお勧めします。

まとめ：専門家への相談が不可欠

高齢者の財産管理や相続に関する問題は、専門知識がなければ解決が困難です。 今回のケースでは、名義変更、相続税、県営住宅への申請など、複数の問題が複雑に絡み合っています。 早急に弁護士や税理士などの専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。 ご家族で話し合う前に、専門家の意見を聞き、様々な選択肢を検討することが、将来的なトラブルを防ぐために不可欠です。