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高齢母所有の抵当権付き土地売却と姉夫婦への売却:一括購入と金融機関融資の可能性
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姉夫婦に土地を売却する方法、特に一括での買い取りを実現する方法を探しています。姉夫婦が同じ金融機関から土地購入のための融資を受けられるか、また、他の解決策があれば知りたいです。母は高齢で、支払いが途切れる可能性を懸念しています。
抵当権とは、借金(債務)の担保として、不動産(土地や建物)に設定される権利です。
借金が返済されない場合、債権者(銀行など)は抵当権を実行して、不動産を売却し、借金の返済に充てることができます。今回のケースでは、姉夫婦が銀行から借り入れた2500万円が債務、土地が担保、銀行が債権者、そして設定された抵当権が担保権となります。
不動産売買は、所有権を移転させる契約です。売主が所有権を買い主に譲渡し、買い主は代金を支払います。抵当権が付いている土地を売却する場合、抵当権を抹消する必要があります。これは、売買代金から借金を返済することで行われます。
姉夫婦が同じ金融機関から融資を受ける可能性はあります。しかし、融資の可否は、姉夫婦の信用情報(信用スコア)、返済能力、土地の評価額、金融機関の融資基準など、複数の要素によって判断されます。
姉夫婦が10年間毎月10万円を返済している実績は、返済能力を示す重要な要素となります。しかし、残債務額、土地の評価額(2300万円)との関係、そして姉夫婦の収入や他の借入状況なども考慮されます。金融機関は、これらの要素を総合的に判断し、融資を承認するか否かを決定します。
このケースには、民法(不動産売買に関する規定)、抵当権設定に関する法律、そして金融機関の融資に関する内部規定などが関係します。特に、抵当権の抹消手続きは、法律に従って行う必要があります。
姉夫婦が「この土地は自分たちのもの」と言っていることについて、これは法的根拠がありません。土地の所有権は母にあります。姉夫婦は、土地の上に建物を建てているだけで、土地の所有権は持っていません。ただし、建物の所有権は姉夫婦にあります。
* **金融機関への相談:** 姉夫婦は、まず融資を行った金融機関に相談することが重要です。土地売買と同時に融資の借り換え(新しい融資で古い融資を返済すること)を検討できます。
* **不動産会社への相談:** 不動産会社に相談し、土地の適正価格を査定してもらうことが重要です。
* **弁護士への相談:** 複雑な問題や、姉夫婦との交渉が難航する場合は、弁護士に相談することをお勧めします。弁護士は、法的観点から適切なアドバイスをしてくれます。
* **分割払い・賃貸の検討:** 一括購入が難しい場合、分割払いまたは賃貸という選択肢も検討できます。ただし、分割払いの場合は、確実に支払いが続けられる保証が必要です。賃貸の場合は、賃料の額や支払い方法などを明確にする必要があります。
* 姉夫婦との交渉が難航する場合
* 抵当権の抹消手続きが複雑な場合
* 金融機関からの融資が得られない場合
* 法的な問題が発生した場合
これらの場合は、弁護士や不動産会社などの専門家に相談することで、適切な解決策を見つけることができます。
母が所有する抵当権付きの土地を姉夫婦に売却するには、姉夫婦の金融機関への融資相談、土地の適正価格の査定、そして分割払い・賃貸などの選択肢の検討が重要です。交渉が難航する場合は、専門家への相談を検討しましょう。高齢の母にとって、確実な売却と支払いの実現が最優先事項です。 法的観点と経済的な側面を考慮し、慎重に進めることが大切です。
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