高齢者の共有土地売却：相続と税金、手続きを徹底解説！５つの土地、3400万円の売却で一人いくら？

共有土地売却の手続きと費用に関する解説

#### 共有土地の売却と分配について

まず、共有土地（複数の所有者が共同で所有する土地）の売却は、全員の同意が必要です。 全員の合意が得られないと売却はできません。 今回のケースでは、6人の共有者がいるため、全員の署名・捺印が必要になります。 Aさんが弁護士に相談しているとのことですが、弁護士は売買契約の締結や手続きのサポートを行います。 しかし、売却価格の決定や分配方法については、共有者全員で合意する必要があります。 Aさんからの説明に疑問を感じているとのことですので、直接Aさん、もしくは弁護士に確認することをお勧めします。

#### 土地評価額と売却予想額のずれについて

質問者様は、固定資産税の納税通知書から土地の評価額が3400万円であることを把握されています。 しかし、Aさんからは一人あたり200万円程度の分配額が提示されています。 この差額は、売却にかかる費用（仲介手数料、登記費用、譲渡所得税など）と、土地の評価額と実際の売却価格のずれが考えられます。 固定資産税評価額は、土地の売買価格とは必ずしも一致しません。 市場価格（実際に売買される価格）は、立地条件、地目（土地の用途）、周辺環境など様々な要因によって変動します。 Aさんからの説明では、これらの費用や価格のずれが考慮されていない可能性があります。

#### 売却にかかる費用について

土地の売却には、様々な費用が発生します。主な費用は以下の通りです。

* **仲介手数料:** 不動産会社に支払う手数料です。売買価格の3％＋6万円（消費税別）が一般的です。
* **登記費用:** 所有権の移転登記を行うための費用です。
* **譲渡所得税:** 売却益（売却価格－取得費－必要経費）に対して課税される税金です。取得費は、土地の購入価格や相続時の評価額です。必要経費は、仲介手数料や登記費用などです。
* **その他の費用:** 測量費用、広告費用など。

これらの費用を差し引いた金額が、共有者6人で分配される金額となります。3400万円の土地を売却した場合、これらの費用がどれくらいになるか正確に計算するには、土地の具体的な情報（所在地、地目、面積など）と、売却価格が必要です。 Aさん、もしくは弁護士に詳細な見積もりを依頼することをお勧めします。

#### 売却に必要な書類について

売却に必要な書類は、以下のものがあります。

* **所有権を証明する書類:** 登記簿謄本（土地の所有者を証明する書類）
* **身分証明書:** 共有者全員の運転免許証や住民票など
* **印鑑証明書:** 共有者全員の印鑑証明書
* **委任状（必要に応じて）:** 代理人が手続きを行う場合
* **固定資産税納税証明書:** 土地の所有を証明する書類

#### 誤解されがちなポイント：固定資産税評価額と市場価格の違い

固定資産税評価額は、税金を算出するための評価額であり、市場価格（実際に売買される価格）とは異なる場合があります。 固定資産税評価額は、土地の市場価格よりも低いことが多いです。 そのため、固定資産税評価額をそのまま売却価格と考えるのは誤りです。

#### 実務的なアドバイス：弁護士への確認と複数意見の取得

Aさんからの説明に疑問を感じているとのことですので、弁護士に直接確認し、不明点を解消するようにしましょう。 また、複数の不動産会社に査定を依頼し、市場価格を把握することも重要です。 複数の意見を聞くことで、より正確な判断ができます。

#### 専門家に相談すべき場合

売却価格や費用に関して、疑問点や不安が残る場合は、税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをお勧めします。 専門家は、土地の市場価格を正確に評価し、税金対策などのアドバイスをしてくれます。

#### まとめ

共有土地の売却は、複雑な手続きと費用がかかります。 Aさんや弁護士とのコミュニケーションを密に取り、不明な点は積極的に質問し、納得のいく売却を進めましょう。 必要に応じて、税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談することも検討してください。 今回のケースでは、提示された一人あたりの分配額が、土地の評価額や売却にかかる費用を考慮した上で妥当な金額であるかどうかを、改めて確認することが重要です。