高齢者夫婦の駐車場構築物所有権：相続対策と税務上の注意点

【背景】
* 約200㎡の土地（夫婦各1/2共有）を法人に貸し、事務所賃貸業を行っていました。
* 建物老朽化のため解体し、駐車場としてコインパーク会社に賃貸しています。
* 法人解散に伴い、駐車場の契約を個人で引き継ぎます。
* 法人資産として、駐車場の舗装・フェンス（約170万円）があります。

【悩み】
法人解散後、駐車場の構築物を個人名義にする方法（自分単独、妻単独、または共有）で、相続時の税金対策に最も適した方法が知りたいです。特に、相続時の小規模宅地特例（相続税の軽減措置）の適用に影響があるか心配です。

構築物は夫婦共有が相続対策として適切です。

回答と解説

テーマの基礎知識：不動産と構築物の所有権

不動産（土地や建物など）の所有権は、登記簿（不動産の所有者を記録した公的な書類）に記載された所有者によって決定されます。一方、構築物（土地に固定された建物以外の工作物、今回の場合は舗装やフェンス）の所有権は、不動産の所有権とは必ずしも一致しません。構築物は、所有権が移転する契約（売買契約など）によって所有者が決定されます。

今回のケースへの直接的な回答

法人が所有する駐車場の舗装・フェンスを、個人（ご夫婦）に移転させることを検討されているとのことですが、相続時の税金対策を考慮すると、ご夫婦で1/2ずつ共有するのが最も適切と考えられます。

関係する法律や制度：相続税と小規模宅地特例

相続税（相続によって財産を取得した際に課税される税金）は、相続財産の価額に応じて課税されます。小規模宅地特例（一定の要件を満たす宅地について、相続税の課税価格を減額する制度）は、相続人が居住する宅地や、一定の条件を満たす宅地について、相続税の評価額を減額する制度です。重要な点は、小規模宅地特例の適用には、構築物の所有権が誰にあるかは直接関係しない点です。適用要件は主に土地の面積と相続人の居住状況などに基づきます。

誤解されがちなポイントの整理

構築物の所有権と土地の所有権は別物であることを理解することが重要です。土地を共有しているからといって、構築物を自動的に共有するとは限りません。明確な所有権の移転手続きが必要です。また、小規模宅地特例は土地の評価額を減額する制度であり、構築物の評価額を直接減額するものではありません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

法人の資産である舗装・フェンスを個人に移転するには、法人の解散手続きと同時に、構築物の売買契約を締結する必要があります。売買契約書には、売買価格（170万円）、売主（法人）、買主（ご夫婦）、所有権移転の時期などを明確に記載する必要があります。契約書は、公正証書（公証役場で作成される、法的効力が高い文書）として作成しておくことをお勧めします。

専門家に相談すべき場合とその理由

法人の解散手続き、構築物の所有権移転、相続税対策など、複雑な手続きや税務上の判断が必要な場合、税理士や弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。専門家は、個々の状況に合わせた最適なアドバイスを提供し、トラブルを回避するお手伝いをしてくれます。特に、相続税の申告は複雑なため、専門家のサポートが不可欠です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

* 構築物の所有権は、土地の所有権とは別個に存在します。
* 法人から個人への所有権移転には、売買契約が必要です。
* 小規模宅地特例は土地の評価額減額制度であり、構築物の所有権とは直接関係ありません。
* ご夫婦で1/2ずつ共有することで、相続時のトラブルを最小限に抑えられます。
* 専門家への相談が、円滑な手続きと税務上のリスク軽減に繋がります。

ご自身の状況に合わせて、税理士や弁護士などの専門家にご相談されることを強くお勧めします。