１番抵当権抹消と２番抵当権：順位譲渡登記後の承諾が必要な理由を徹底解説！

【背景】
不動産の売買に関わっており、抵当権の登記について勉強しています。１番抵当権から２番抵当権への順位譲渡登記（※順位が入れ替わる登記のことです。）がされている物件の１番抵当権を抹消する手続きについて調べています。

【悩み】
１番抵当権の抹消登記申請をする際に、２番抵当権者の承諾を証する情報が必要だと聞きました。なぜ２番抵当権者の承諾が必要なのか、その理由がよく理解できません。順位譲渡登記がされている場合、１番抵当権はすでに２番目になっているので、承諾は不要なように思うのですが…。

２番抵当権者の承諾は必須です。順位が変わった後も、１番抵当権者の権利行使に影響します。

まず、抵当権とは、借金（債務）の担保として、不動産などの財産を差し押さえる権利のことです（担保権の一種）。複数の抵当権が設定されている場合、その順位が重要になります。１番抵当権は、債権者（お金を貸した人）が優先的に弁済を受ける権利を持つ順位です。

順位譲渡登記とは、抵当権の順位を変える登記です。例えば、１番抵当権者が債権を一部放棄し、２番抵当権者を１番にする場合などに利用されます。この登記によって、順位が入れ替わったとしても、元の１番抵当権者の権利が完全に消滅するわけではありません。

１番抵当権の抹消登記は、抵当権そのものを消滅させる手続きです。しかし、順位譲渡登記後であっても、元の１番抵当権者は、その権利を完全に放棄したわけではありません。１番抵当権が抹消されると、２番抵当権は１番抵当権になります。

そのため、１番抵当権の抹消登記を行う際には、２番抵当権者の承諾を得る必要があります。２番抵当権者は、１番抵当権が抹消されることで、自分の順位が繰り上がり、より大きな責任を負うことになります。承諾を得ることで、２番抵当権者の権利を保護し、トラブルを防ぐことができるのです。

この手続きは、不動産登記法に基づいて行われます。不動産登記法は、不動産に関する権利関係を明確にするための法律で、抵当権の登記や抹消に関する手続きも規定しています。

順位譲渡登記後も、元の１番抵当権者は、その権利を完全に放棄したわけではありません。あくまで順位が変わっただけであり、債権関係自体は継続しています。この点を理解せずに、承諾なしに抹消登記を進めると、法律違反となる可能性があります。

２番抵当権者の承諾を得るには、書面による承諾が必要になります。承諾書には、２番抵当権者の氏名、住所、承諾の内容などが記載されている必要があります。この承諾書を、抹消登記申請書類とともに提出します。

不動産登記は複雑な手続きであり、専門知識がないとミスを起こす可能性があります。抵当権の順位譲渡や抹消登記に不安がある場合、司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。専門家は、手続きの進め方や必要な書類について適切なアドバイスをしてくれます。

１番抵当権から２番抵当権への順位譲渡登記がされている場合、１番抵当権の抹消登記には２番抵当権者の承諾が不可欠です。これは、２番抵当権者の権利保護のためであり、不動産登記法にも基づいています。複雑な手続きなので、専門家の力を借りることを検討しましょう。