1棟目のシャーメゾンを担保に、2棟目の融資はどのくらい？不動産投資の疑問を解決！

回答と解説

テーマの基礎知識：不動産担保融資とは

不動産投資を行う上で、多くの方が利用するのが「不動産担保融資」です。これは、購入する不動産を担保（万が一返済できなくなった場合に、銀行がお金を取り戻せるようにする手段）として、銀行からお金を借りる方法です。今回のケースでは、すでに所有している1棟目のシャーメゾンを担保に、2棟目のシャーメゾンを購入するための融資を受けたいという状況です。

担保となる不動産の価値は、融資額を決定する上で非常に重要な要素となります。銀行は、担保となる不動産の価値を評価し、その評価額を基に融資額を決定します。
一般的に、融資額は担保評価額の範囲内で、物件の種類や築年数、立地条件などによって、融資できる割合（融資比率）が変わってきます。

今回のケースへの直接的な回答：融資可能額の目安

1棟目のシャーメゾンを担保にして、2棟目のシャーメゾンを購入するための融資額は、一概に「何千万まで」と断言することはできません。
なぜなら、銀行によって融資の審査基準が異なり、物件の評価方法も異なるからです。しかし、いくつかの要素を考慮することで、おおよその目安を把握することは可能です。

まず、銀行は1棟目のシャーメゾンの「担保評価額」を算出します。これは、不動産鑑定士による評価や、銀行独自の評価システムによって行われます。
次に、その担保評価額に対して、「融資比率」を適用します。融資比率は、物件の種類（アパート、マンションなど）、築年数、立地条件、そして借り手の信用力などによって変動します。

例えば、担保評価額が5,000万円で、融資比率が60%であれば、融資可能額は3,000万円となります。
ただし、融資額は担保評価額だけでなく、物件の収益性（家賃収入）や、借り手の返済能力も考慮されます。
満室時の月30万円の家賃収入は、銀行にとってプラスの評価材料となります。

関係する法律や制度：不動産鑑定と金融機関の審査

不動産担保融資には、直接的に特定の法律が関わるわけではありませんが、関連する制度や考え方は存在します。

• 不動産鑑定評価：銀行が担保評価を行う際、不動産鑑定士による鑑定評価を参考にすることがあります。これは、不動産の客観的な価値を判断するための専門的な評価です。不動産鑑定士は、不動産鑑定評価基準に基づいて、土地や建物の価値を評価します。
• 金融機関の融資審査：金融機関は、融資を行う際に、様々な審査を行います。
  これは、貸し倒れのリスクを最小限に抑えるためです。審査では、物件の担保評価、収益性、借り手の信用情報、返済能力などが総合的に判断されます。

誤解されがちなポイントの整理：融資額は家賃収入だけで決まる？

不動産投資に関する融資について、よくある誤解を整理しましょう。

• 誤解1：家賃収入だけで融資額が決まる
  
  家賃収入は、融資審査において重要な要素ですが、それだけで融資額が決まるわけではありません。担保となる不動産の価値（担保評価額）も非常に重要です。
• 誤解2：自己資金が少ないと融資を受けられない
  
  自己資金が少ない場合でも、融資を受けられる可能性はあります。
  しかし、自己資金が多い方が、融資審査が有利になる傾向があります。
• 誤解3：どの銀行でも同じ条件で融資を受けられる
  
  銀行によって、融資の審査基準や金利、融資期間は異なります。
  複数の銀行を比較検討することが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：銀行との交渉術

実際に銀行から融資を受けるためには、いくつかのポイントを押さえておく必要があります。

• 複数の銀行を比較検討する
  
  それぞれの銀行の融資条件を比較し、自分に合った条件の銀行を選びましょう。
  金利だけでなく、融資期間や手数料なども比較対象に含めましょう。
• 事業計画をしっかりと作成する
  
  2棟目のシャーメゾンの購入計画や、家賃収入の見込み、経費などを具体的にまとめた事業計画を作成しましょう。
  これにより、銀行に事業の実現可能性をアピールできます。
• 自己資金を準備する
  
  自己資金が多いほど、融資審査が有利になります。
  自己資金は、物件価格の一部をカバーするために使用されます。
• 専門家（不動産コンサルタント、FPなど）に相談する
  
  専門家のアドバイスを受けることで、より有利な条件で融資を受けられる可能性があります。

例えば、以下のような流れで銀行と交渉を進めることができます。

• Step1：複数の銀行に融資の相談をする
• Step2：各銀行から融資の仮審査を受ける
• Step3：各銀行の審査結果を比較検討し、最も有利な条件の銀行を選ぶ
• Step4：銀行と詳細な条件について交渉する
• Step5：融資契約を締結する

専門家に相談すべき場合とその理由：プロの力を借りる

不動産投資に関する融資は、専門的な知識が必要となるため、専門家への相談も検討しましょう。

• 不動産コンサルタント
  
  不動産投資に関する全般的なアドバイスを受けることができます。物件選びから、融資、管理まで、幅広いサポートが期待できます。
• ファイナンシャルプランナー（FP）
  
  個人の資産状況や将来のライフプランを踏まえた上で、最適な融資計画を提案してくれます。
• 不動産鑑定士
  
  担保となる不動産の価値を正確に評価してもらえます。
  これにより、銀行との交渉を有利に進めることができます。

専門家は、あなたの状況に合わせて、最適なアドバイスをしてくれます。
特に、初めて不動産投資を行う方や、融資に関する知識が少ない方は、専門家のサポートを受けることを強くおすすめします。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要ポイントをまとめます。

• 1棟目のシャーメゾンを担保にした場合の融資額は、銀行の審査によって決定されます。
• 融資額は、担保評価額、融資比率、収益性、借り手の信用力などを総合的に考慮して決定されます。
• 複数の銀行を比較検討し、専門家のアドバイスを受けることで、より有利な条件で融資を受けられる可能性があります。

不動産投資は、大きな金額が動く取引であり、リスクも伴います。
しっかりと情報を収集し、専門家のアドバイスを受けながら、慎重に進めていくことが大切です。