1次相続の不満と2次相続における不動産評価：実勢価格と評価格、代償分割の落とし穴

相続における不動産の評価：評価格と実勢価格

相続における不動産の評価には、「評価格」と「実勢価格」の2種類があります。

まず「評価格」とは、固定資産税の評価額のことです。これは税金計算のために市町村が算出するもので、実際の市場価格よりも低いことが多いです。一方、「実勢価格」とは、不動産が市場で取引される実際の価格のことです。一般的に、実勢価格は評価格よりも高くなります。

相続においては、原則として「実勢価格」が用いられます。遺産分割協議（相続人同士で遺産の分け方を決める話し合い）や裁判においても、公平な分割を行うために、不動産の価値は実勢価格に基づいて評価されるのが一般的です。ただし、遺産分割協議では、相続人全員の合意があれば評価格を用いることも可能です。

今回のケースへの対応：実勢価格での分割を目指して

質問者様は、1次相続で評価格を用いられたことに不満があり、2次相続では実勢価格での分割を希望されています。これは、正当な要求です。

まず、姉との話し合いの場を設け、実勢価格での分割を提案しましょう。その際、実勢価格が評価格よりも高いことを明確に示すことが重要です。不動産の売買事例などを提示することで、説得力を高めることができます。

話し合いがまとまらない場合は、不動産鑑定士に依頼して不動産の鑑定評価書を作成してもらうことをお勧めします。鑑定評価書は、客観的なデータに基づいた評価を示すことができるため、交渉の強い味方となります。

関係する法律：民法と相続税法

相続に関する法律は、主に民法と相続税法です。

民法は、相続の発生、相続人の範囲、遺産分割の方法などを規定しています。遺産分割は、相続人全員の合意に基づいて行うのが原則です。合意ができない場合は、家庭裁判所に調停を申し立てることができます。調停が不調に終わった場合、裁判で争うことになります。

相続税法は、相続税の計算方法や納税方法などを規定しています。相続税の計算においては、不動産の評価額が重要な要素となります。

誤解されがちなポイント：評価格と実勢価格の使い分け

評価格と実勢価格の違いを理解していないと、相続で不利益を被る可能性があります。

評価格を基準にしてしまうと、不動産の実際の価値が反映されず、損をする可能性があります。特に、土地の価値が上昇している地域では、その差は大きくなります。

実務的なアドバイス：不動産鑑定士への依頼と交渉戦略

不動産の鑑定評価は、専門知識が必要なため、不動産鑑定士に依頼することが最も確実です。鑑定評価書は、裁判でも証拠として有効です。

交渉にあたっては、冷静に、そして具体的な根拠を示すことが重要です。感情的な発言は避け、常に記録を残しておくことをお勧めします。

専門家に相談すべき場合：話し合いがまとまらない場合

姉との話し合いがまとまらない場合、または姉が不当な要求をしてくる場合は、弁護士や司法書士に相談することをお勧めします。専門家は、法律に基づいた適切なアドバイスを行い、交渉をサポートしてくれます。

まとめ：実勢価格での分割を目指し、専門家の力を借りる

2次相続において、不動産の評価は実勢価格で行われるのが一般的です。しかし、相続人同士で合意が得られない場合は、不動産鑑定士に依頼したり、弁護士や司法書士に相談するなど、専門家の力を借りることが重要です。冷静かつ客観的なデータに基づいて交渉を進めることで、公平な遺産分割を実現できる可能性が高まります。 今回のケースでは、姉との話し合いが難航する可能性が高いので、早急に専門家への相談を検討することをお勧めします。