20年住んだ家の売却！共有名義で1200万円…譲渡所得税はかかる？徹底解説！

回答と解説

テーマの基礎知識：譲渡所得税とは？

譲渡所得税とは、不動産や株式など、資産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課せられる税金です。 不動産の場合、売却価格から取得価格と譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いた金額が譲渡所得となります。 今回のケースでは、不動産の譲渡によって利益を得ているか、損失を出しているかによって課税の有無が決まります。

今回のケースへの直接的な回答：損失の可能性が高い

今回のケースでは、取得価格が約3000万円、売却予定額が約1200万円です。 単純に計算すると、約1800万円の損失となります。 一般的に、譲渡所得税は「譲渡所得」に対して課税されます。損失の場合、税金はかかりません。ただし、過去の利益と相殺される可能性はあります。

関係する法律や制度：所得税法

譲渡所得税に関する規定は、日本の所得税法に定められています。 具体的には、所得税法第23条の2に譲渡所得に関する規定があります。 この法律に基づき、税務署は譲渡所得の計算を行い、税額を決定します。

誤解されがちなポイントの整理：長期譲渡所得と短期譲渡所得

不動産の譲渡所得には、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」があります。 所有期間が1年以上であれば長期譲渡所得、1年未満であれば短期譲渡所得となります。 長期譲渡所得には、特別控除（一定の金額を差し引くことができる制度）が適用される場合があります。今回のケースは、20年と長期保有なので、長期譲渡所得に該当します。しかし、損失なので控除の適用は関係ありません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：確定申告が必要？

損失であっても、確定申告を行う必要があります。 損失額を確定申告することで、将来、不動産の売却益があった際に、その損失額と相殺することができるからです。（損失の繰越控除）。 確定申告は、毎年2月16日から3月15日に行います。税務署に必要書類を提出する必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由：複雑なケース

例えば、売却価格の算定に疑問がある場合、過去の不動産売買で利益が出ている場合、相続によって取得した不動産の場合など、複雑なケースでは税理士などの専門家に相談することをお勧めします。 専門家は、個々の状況に合わせた適切なアドバイスをしてくれます。

まとめ：損失の可能性が高いが、確定申告は必須

20年間保有した不動産の売却で、取得価格より売却価格が大幅に低い場合、譲渡所得税はかかりません。しかし、損失額を確定申告することで、将来の税金対策に繋がります。 複雑な点や不安な点があれば、税理士などの専門家に相談しましょう。 確定申告は、税金に関する手続きを正しく行うために非常に重要です。