30年以上貸した土地の借地権問題。相続した土地の返還請求は可能？

【背景】

母の弟が亡くなり、相続で土地を取得しました。
その土地は30年以上、2軒の家に貸していました。
1軒は借り主が亡くなり、娘さんが地代を払っています。
もう1軒も借り主は別居しており、土地を利用している様子はありません。
地代は固定資産税分のみで、実質的には無償に近い状態です。
建物登記は未確認で、次の契約更新は3年後です。
相続税は貸宅地として申告しましたが、自用地（自分の土地）として訂正を検討しています。

【悩み】

借地権を主張された場合、土地の処分に困る可能性があります。
速やかに土地を返還してもらうにはどうすれば良いか知りたいです。

土地の状況と借地権の有無を精査し、弁護士に相談して適切な対応策を検討しましょう。

回答と解説

テーマの基礎知識：借地権と土地の貸し借り

土地を借りて家を建てたり、駐車場として利用したりする場合、借地権という権利が発生することがあります。この借地権は、借地人が土地を使い続けることを保護するための権利です。

借地権には、大きく分けて2種類あります。

借地権（建物所有を目的とするもの）：建物を建てることを目的として土地を借りる場合、借地借家法という法律によって、借地人の権利が手厚く保護されます。借地期間が満了しても、借地人は建物を建てていれば、更新を請求できるのが原則です。
一時使用目的の借地権：一時的な利用を目的とする場合は、借地借家法の適用がなく、契約内容に従って土地の利用ができます。

今回のケースでは、土地を貸している期間が長く、建物が建っている可能性もあるため、借地借家法の適用があるかどうかが重要なポイントになります。

今回のケースへの直接的な回答：借地権の有無と返還請求

今回のケースでは、まず以下の点を確認する必要があります。

建物の有無と登記：建物が建っているかどうか、そしてその建物が登記されているかどうかが重要です。建物が建っていて、登記されていれば、借地権が認められる可能性が高まります。
契約内容：土地の賃貸借契約書の内容を確認しましょう。契約期間、地代、契約更新に関する条項などが記載されています。契約書がない場合は、過去のやり取りや周辺の状況から判断することになります。
地代の支払い状況：地代が固定資産税分のみというのは、実質的に無償に近い状態ですが、地代を支払っているという事実は、借地権の存在を否定するものではありません。

これらの情報をもとに、借地権の有無を判断し、返還請求が可能かどうかを検討します。

もし借地権が認められる場合、すぐに土地を返還してもらうことは難しいかもしれません。しかし、契約更新時に、正当な理由（土地利用の必要性など）があれば、更新を拒否できる可能性もあります。また、借地権者に対して、立ち退き料を支払うことで、合意解約をすることも考えられます。

もし借地権が認められない場合、土地の返還を求めることができます。ただし、相手方との交渉や、裁判が必要になることもあります。

関係する法律や制度：借地借家法と民法

今回のケースで関係する主な法律は以下の通りです。

借地借家法：借地権に関する権利や義務を定めています。特に、借地人の保護や、契約更新、建物の再築に関する規定があります。
民法：土地の賃貸借契約に関する基本的なルールを定めています。契約の成立、効力、解除などについて規定しています。

相続税についても、土地の評価方法に関わるため、関係があります。貸宅地として申告した場合と、自用地として申告した場合では、相続税の評価額が異なります。

誤解されがちなポイントの整理：無償使用と借地権

よくある誤解として、「無償で土地を貸しているから、借地権は発生しない」というものがあります。しかし、地代の有無だけで借地権の有無が決まるわけではありません。

借地権の判断は、土地の使用目的、建物の有無、契約内容、そして過去の経緯など、様々な要素を総合的に考慮して行われます。

今回のケースのように、固定資産税分だけの地代の場合でも、借地権が認められる可能性はあります。特に、長期間にわたって土地を貸し続けている場合は、借地権が認められやすい傾向にあります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：返還請求の手順

土地の返還請求を行う場合、以下の手順で進めるのが一般的です。

事実確認：まずは、土地の利用状況、建物の有無、契約内容などを詳細に確認します。固定資産税の課税明細書、登記簿謄本、過去のやり取りを記録した書類などを集めます。
専門家への相談：弁護士や土地家屋調査士などの専門家に相談し、借地権の有無や返還請求の可能性についてアドバイスを受けます。
内容証明郵便の送付：弁護士のアドバイスに基づき、相手方に内容証明郵便を送付します。内容証明郵便は、誰が、誰に、どのような内容の手紙を送ったかを公的に証明するもので、法的効力はありませんが、相手方に強い意思表示を示すことができます。返還請求の意思を伝え、話し合いを求めます。
交渉：相手方との話し合いを行います。弁護士に交渉を依頼することもできます。
調停・訴訟：話し合いがまとまらない場合は、調停や訴訟を検討します。調停は、裁判所が間に入って話し合いをまとめる手続きです。訴訟は、裁判官が判決を下す手続きです。

具体例として、長期間にわたって無償で土地を貸していたものの、借地権を主張され、最終的に立ち退き料を支払うことで合意に至ったケースがあります。一方、借地借家法上の保護を受けない、一時的な利用目的での貸し出しと判断され、土地の返還が認められたケースもあります。

専門家に相談すべき場合とその理由：弁護士と不動産鑑定士の活用

今回のケースでは、以下の専門家への相談を検討しましょう。

弁護士：借地権の有無や、返還請求の手続き、交渉など、法律的なアドバイスを受けることができます。また、調停や訴訟になった場合も、対応を依頼できます。
土地家屋調査士：土地や建物の調査、登記に関する専門家です。建物の有無や、登記状況などを確認してもらえます。
不動産鑑定士：立ち退き料の算出や、土地の評価について相談できます。

専門家に相談することで、法的リスクを回避し、適切な対応策を講じることができます。また、専門家のサポートを受けることで、時間と労力を節約し、スムーズに問題解決を進めることができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースでは、以下の点が重要です。

借地権の有無の判断：建物の有無、登記、契約内容、地代の支払い状況などを総合的に考慮して判断します。
専門家への相談：弁護士に相談し、法的アドバイスを受けることが重要です。
返還請求の手順：事実確認、内容証明郵便の送付、交渉、調停・訴訟などの手順で進めます。

長期間にわたる土地の貸し借りは、複雑な問題を引き起こす可能性があります。専門家の協力を得ながら、慎重に対応しましょう。