30年前の登記ミス発覚！建物位置の入れ違いと名義回復登記の手続きを徹底解説

テーマの基礎知識：登記名義回復と抵当権

不動産の所有権は、登記簿（登記簿に所有者名などが記録された公的な書類）に記録することで初めて法的効力が生じます。しかし、登記に誤りがあった場合、所有権の行使に支障をきたすことがあります。このような場合、「登記名義回復」の手続きが必要になります。

「真正な登記名義回復」とは、登記上の誤りを正して、本来の所有者の名義を回復する手続きです。今回のケースでは、A棟とB棟の登記が入れ替わっているため、これを正しい状態に戻す必要があります。

一方、「抵当権」とは、債務者が債権者に対して、特定の不動産を担保として提供する権利です。債務者が債務を履行しない場合、債権者はその不動産を売却して債権を回収することができます。今回のケースでは、B棟の所有者が金融機関から融資を受けており、A棟（登記上はB棟）に抵当権が設定されています。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様は、A棟の真正な登記名義回復を行う必要があります。これは、裁判所への訴訟ではなく、登記所の登記官に申請することで行うことができます。

関係する法律や制度

このケースには、民法（私人間の権利義務を定めた法律）と不動産登記法（不動産の所有権などの登記に関する法律）が関係します。特に、不動産登記法に基づいて、登記名義の回復手続きが行われます。

誤解されがちなポイントの整理

* **登記が全てではない**: 登記は所有権を証明する重要な手段ですが、登記に誤りがあったとしても、所有権そのものが消滅するわけではありません。
* **自動的な移転は起こらない**: 名義回復登記を行っただけでは、抵当権が自動的にB棟に移転するわけではありません。別途、抵当権者の同意を得て、抵当権の移転登記を行う必要があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

① **抵当権の解除**: A棟（登記上はB棟）に設定されている抵当権を解除するには、金融機関の同意が必要です。解除には、金融機関との交渉が必要となり、費用負担については、当事者間で協議する必要があります。通常、抵当権設定者（B棟の所有者）が費用を負担することが多いですが、状況によっては、質問者様にも負担を求められる可能性があります。

② **登録免許税**: 登録免許税は、不動産の価格に応じて変動します。具体的な税額は、登記申請時に税務署で算出されます。

③ **抵当権の移転**: 抵当権をB棟に移転するには、金融機関の同意を得て、改めて抵当権設定登記を行う必要があります。これは、名義回復登記とは別の手続きです。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産登記は複雑な手続きであり、誤った手続きを行うと、かえって問題を複雑化させる可能性があります。特に、抵当権の問題が絡む場合は、専門家（司法書士や弁護士）に相談することを強くお勧めします。専門家は、手続きの進め方、費用負担、リスクなどを適切にアドバイスしてくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

* A棟とB棟の登記が入れ替わっているため、真正な登記名義回復を行う必要があります。
* 抵当権の解除には金融機関の同意が必要で、費用負担は協議が必要です。
* 登記名義回復だけでは抵当権は自動的に移転しません。
* 不動産登記は複雑なため、専門家への相談が重要です。

今回のケースは、長年の登記ミスによって生じた複雑な問題です。早急に専門家にご相談いただき、適切な手続きを進めていくことをお勧めします。