34年前の共同名義住宅、母の死後、名義変更できない！固定資産税も…どうすれば？

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

ご質問は、不動産の相続登記（所有権移転登記）に関するものです。不動産の所有権は、登記簿（法務局に保管されている不動産の権利関係を記録した公簿）に記載されている所有者（名義人）が有します。 共同名義で購入された場合、所有権は複数人で共有しています。所有者のうち一人が亡くなると、その人の持分は相続人（法律で定められた相続権を持つ人）に相続されます。相続人が複数いる場合、相続手続きを経て、誰がどの程度の割合で不動産を相続するかを決定する必要があります。

今回のケースへの直接的な回答

まず、ご質問の状況では、お母様には他に相続人がいるため、お母様の持分をそのままあなたに名義変更することはできません。お母様の相続手続きを行い、相続人全員で遺産分割協議（相続財産をどのように分けるかを決める協議）を行い、その結果を元に所有権移転登記を行う必要があります。遺産分割協議の結果をまとめた「遺産分割協議書」を作成し、法務局に提出することで名義変更（所有権移転登記）が可能です。固定資産税は、名義人が亡くなっても、登記上の名義人に課税されます。そのため、お母様宛に送られてきているのです。

関係する法律や制度

関係する法律は、民法（相続に関する規定）と不動産登記法です。民法は相続人の範囲や相続分の割合を定めており、不動産登記法は不動産の所有権の移転登記の方法を定めています。

誤解されがちなポイントの整理

「法務局で名義変更できないと言われた」という点について、法務局は登記手続きを行う機関であり、相続手続きそのものを判断する機関ではありません。法務局は、相続手続きが完了し、必要な書類（遺産分割協議書など）が提出された場合にのみ、登記手続きを行います。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

1. **相続人の確定:** まず、お母様の相続人全員を特定する必要があります。戸籍謄本（除籍謄本を含む場合あり）を取得して確認しましょう。
2. **遺産分割協議:** 相続人全員で集まり、遺産分割協議を行います。協議がまとまれば、遺産分割協議書を作成します。協議がまとまらない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てる必要があります。
3. **所有権移転登記:** 遺産分割協議書と必要な書類（相続人の印鑑証明書、登記識別情報、固定資産税評価証明書など）を揃えて、法務局に所有権移転登記を申請します。
4. **固定資産税の処理:** 所有権移転登記が完了すれば、固定資産税の納税義務者はあなたになります。税務署に連絡し、納税義務者の変更手続きを行う必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

相続手続きは複雑で、法律的な知識が必要となる場合があります。相続人同士の意見が対立したり、相続財産に複雑な事情があったりする場合は、弁護士や司法書士に相談することをお勧めします。専門家は、手続きをスムーズに進めるためのアドバイスや、紛争解決のサポートをしてくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

お母様の死後、建物の名義変更には、相続手続きと遺産分割協議が不可欠です。相続人の特定、遺産分割協議書の作成、所有権移転登記申請といったステップを踏む必要があります。手続きが複雑な場合や、相続人との間で意見の相違がある場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。 固定資産税は、登記上の名義人に課税されるため、名義変更が完了するまでは、お母様宛に送られてきます。