テーマの基礎知識：取得時効と区分所有
まず、今回の問題に関わる基本的な知識から整理していきましょう。
取得時効とは、ある土地や物を、所有する意思を持って一定期間占有し続けることで、その土地や物の所有権を取得できる制度です。今回のケースでは、マンションの敷地が隣の土地にはみ出している部分を、あたかも自分の土地であるかのように長期間使用している場合に、取得時効が成立する可能性があります。ただし、取得時効が成立するには、単に長期間使用しているだけでなく、いくつかの条件を満たす必要があります。
一方、区分所有とは、1つの建物の中に、複数の所有者が存在する状態のことです。マンションが典型的な例です。区分所有者は、自分の部屋（専有部分）を所有し、建物全体（共用部分）を他の区分所有者と共同で所有します。今回のケースでは、マンションの敷地も区分所有者全員で共有していることになります。
今回のケースへの直接的な回答：誰が手続きできる？
今回の質問の核心は、「誰が取得時効の手続きをできるのか？」という点です。結論から言うと、基本的には区分所有者全員の合意が必要です。
取得時効は、対象となる土地を「自己の所有物」として占有していた場合に成立します。マンションの敷地の場合、区分所有者全員で共有しているため、個々の区分所有者が単独で「自己の所有物」として取得時効を主張することは難しいと考えられます。管理組合や理事長も、単独で取得時効を主張する権限は通常ありません。
したがって、取得時効の援用や、それに基づく登記申請を行うには、区分所有者全員の合意を得て、総会決議（特別決議）を行うことが一般的です。特別決議とは、区分所有法で定められた、区分所有者全体の利益に影響する重要な事項を決議する際に必要となる決議です。
関係する法律や制度：区分所有法と民法
今回の問題に関係する主な法律は、区分所有法と民法です。
区分所有法は、マンションなどの区分所有建物の管理や権利関係について定めた法律です。取得時効に関する手続きや、総会決議の方法など、今回の問題にも深く関わってきます。
民法は、所有権や時効など、私的な権利関係に関する基本的なルールを定めた法律です。取得時効の成立要件や、登記に関する規定などが、今回の問題の解決に影響を与えます。
これらの法律を理解しておくことで、問題解決に向けた適切な対応を取ることができます。
誤解されがちなポイントの整理：時効と登記、合意の重要性
取得時効に関しては、いくつかの誤解が生じやすいポイントがあります。
1. 時効の成立と登記は別物
取得時効が成立したとしても、すぐに所有権が移転するわけではありません。取得時効を主張するには、まず時効の成立を主張し（援用）、その上で登記を行う必要があります。登記をすることで、第三者に対しても所有権を主張できるようになります。
2. 区分所有者の合意の重要性
区分所有建物の場合、取得時効に関する手続きは、個々の区分所有者の利益だけでなく、建物全体の利益にも影響を与えます。そのため、区分所有者全員の合意を得る必要があるのです。
3. 測量の必要性
取得時効を主張する際には、対象となる土地の範囲を明確にするために測量が必要となる場合があります。測量結果は、時効が成立した土地の特定や、登記申請の際に使用されます。
実務的なアドバイスや具体例の紹介：手続きの流れと注意点
実際に取得時効の手続きを進める場合、以下のような流れになります。
1. 事前調査
まずは、専門家（弁護士や土地家屋調査士など）に相談し、取得時効が成立する可能性や、必要な書類などを確認します。隣接地の登記情報や、マンションの建設当時の状況なども調査します。
2. 測量
取得時効を主張する土地の範囲を確定するために、測量を行います。測量結果に基づいて、取得時効の対象となる土地の面積や形状を明らかにします。
3. 区分所有者との合意形成
区分所有者に対して、取得時効の状況や手続きの内容を説明し、合意形成を図ります。総会を開催し、特別決議を行います。
4. 取得時効の援用と登記申請
区分所有者の合意が得られたら、取得時効を援用し、その旨を隣接地の所有者に通知します。その後、登記申請を行い、所有権移転の手続きを行います。
注意点
- 隣接地の所有者との交渉が難航する可能性があります。
- 取得時効が成立するには、さまざまな条件を満たす必要があります。
- 手続きには、専門的な知識と経験が必要です。
専門家に相談すべき場合とその理由：弁護士と土地家屋調査士
取得時効の問題は、専門的な知識が必要となるため、専門家への相談が不可欠です。特に、以下の専門家への相談を検討しましょう。
1. 弁護士
弁護士は、法律に関する専門家であり、取得時効の成立可能性や、手続きの進め方についてアドバイスをしてくれます。隣接地の所有者との交渉や、訴訟になった場合の対応も依頼できます。
2. 土地家屋調査士
土地家屋調査士は、土地や建物の測量や登記に関する専門家です。取得時効の対象となる土地の測量や、登記申請の手続きを代行してくれます。
これらの専門家に相談することで、問題解決に向けた適切なアドバイスを受け、スムーズに手続きを進めることができます。
まとめ：今回の重要ポイントのおさらい
今回の問題の重要ポイントをまとめます。
- マンションの敷地が隣接地に「はみ出し」ている場合、取得時効の可能性を検討できます。
- 取得時効の援用や登記申請には、原則として区分所有者全員の合意が必要です。
- 手続きを進める際には、弁護士や土地家屋調査士などの専門家に相談しましょう。
- 取得時効の成立には、さまざまな条件を満たす必要があります。
今回のケースは、35年という長い年月を経て発生した問題であり、解決には時間と労力がかかる可能性があります。しかし、適切な対応を取ることで、問題を解決し、安心してマンションでの生活を送ることができるはずです。
