43条但し書き道路の土地の査定方法とは？解体費用や注意点も解説

回答と解説

テーマの基礎知識：43条但し書き道路とは？

まず、今回のテーマである「43条但し書き道路」について、基本的な知識から見ていきましょう。

建築基準法（建築物の構造や用途などについて定めた法律）では、建物を建てるためには、原則として幅4メートル以上の道路に2メートル以上接している必要があります。
これは、災害時の避難や緊急車両の通行を確保するためです。

しかし、都市部などでは、幅4メートル未満の道路しか存在しない場合も多くあります。
そこで、建築基準法43条には、例外規定として「但し書き」が設けられています。
この但し書きによって、特定行政庁（都道府県知事や市町村長）が、その土地の状況に合わせて、建築を許可することがあります。
これが「43条但し書き道路」と呼ばれるものです。

今回の質問にあるように、43条但し書き道路は、必ずしも車が通れる道路とは限りません。
緑道のように、歩行者や自転車のみが通行できる場合もあります。
この点が、土地の価値や利用方法に大きく影響してくるのです。

今回のケースへの直接的な回答：土地の査定方法

43条但し書き道路に面した土地の査定は、通常の土地とは異なる視点が必要です。

まず、重要なのは、その土地が「再建築可能」かどうかです。
不動産屋の話では建て直しが可能とのことですが、必ず役所（建築指導課など）で確認しましょう。
再建築が可能であれば、土地の価値は大きく損なわれません。
しかし、再建築ができない場合は、土地の利用が制限されるため、価値は大幅に下がります。

再建築が可能である場合でも、いくつかの注意点があります。

• 前面道路の状況: 自動車が進入できない緑道の場合、建築資材の搬入や工事車両の駐車に制限が生じます。
  これは、建築費用を押し上げる要因となります。
• 建物の用途制限: 43条但し書き道路の場合、建築できる建物の種類や用途に制限がある場合があります。
  例えば、大規模な商業施設や工場などは建てられない可能性があります。
• 周辺環境: 緑道があることで、日当たりや通風が良い場合もありますが、騒音やプライバシーの問題が生じる可能性も考慮する必要があります。

これらの要素を総合的に考慮して、近隣の土地相場と比較し、減額査定が行われるのが一般的です。
減額の幅は、土地の状況や再建築の可否、前面道路の状況などによって大きく異なります。
不動産鑑定士に依頼して、詳細な査定を受けるのが確実です。

関係する法律や制度：建築基準法と都市計画法

43条但し書き道路に関連する法律は、主に以下の2つです。

• 建築基準法: 建物を建てる際の基本的なルールを定めています。43条は、接道義務に関する規定です。
• 都市計画法: 都市計画に関するルールを定めています。用途地域や建ぺい率、容積率など、建物の建築に関する様々な制限を定めています。

これらの法律は、土地の利用や建物の建築に大きな影響を与えます。
43条但し書き道路の場合、これらの法律に基づいて、個別の許可や制限が適用されることになります。

誤解されがちなポイントの整理：再建築不可＝価値ゼロではない

43条但し書き道路の土地について、よくある誤解を整理しておきましょう。

• 再建築不可＝価値ゼロではない: 再建築ができない場合でも、土地に全く価値がないわけではありません。
  既存の建物をリフォームして利用したり、駐車場として活用したりすることも可能です。
  ただし、再建築可能な土地に比べて、価値は大幅に下がります。
• 不動産屋の言うことを鵜呑みにしない: 不動産屋は、物件の販売を促進するために、有利な情報を提供する傾向があります。
  必ずしも嘘をついているわけではありませんが、客観的な情報収集を心がけ、専門家にも相談しましょう。
• 解体費用は一概には言えない: 自動車が入れない場合、解体費用が高額になる可能性はありますが、一概には言えません。
  解体業者に見積もりを依頼し、詳細な費用を確認することが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：解体費用の見積もりと注意点

建物を解体する際の費用は、様々な要因によって変動します。

• 建物の構造: 木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など、構造によって解体費用は異なります。
  木造は比較的安価ですが、鉄筋コンクリート造は高額になります。
• 建物の規模: 延床面積が大きいほど、解体費用は高くなります。
• 前面道路の状況: 自動車が入れない場合、重機を搬入したり、資材を運搬したりするのに手間がかかるため、費用が高くなる傾向があります。
  手作業での解体や、小型の重機を使用する必要があるためです。
• 周辺環境: 隣接する建物との距離や、騒音規制なども影響します。
• アスベストの有無: アスベスト（石綿）が含まれている場合、特別な処理が必要となり、費用が高額になります。

解体費用を抑えるためには、複数の解体業者に見積もりを依頼し、比較検討することが重要です。
見積もりには、内訳が詳細に記載されているか、追加費用が発生する可能性があるかなどを確認しましょう。

また、解体業者を選ぶ際には、実績や評判も参考にしましょう。
信頼できる業者を選ぶことで、トラブルを避けることができます。

今回のケースのように、自動車が入れない場合は、解体業者とよく相談し、最適な方法を検討することが重要です。
小型の重機を使用したり、手作業を組み合わせたりすることで、費用を抑えることができる場合があります。

専門家に相談すべき場合とその理由：不動産鑑定士と建築士

43条但し書き道路の土地に関する問題は、専門的な知識が必要となるため、専門家への相談が不可欠です。

• 不動産鑑定士: 土地の適正な価値を評価するために、不動産鑑定士に相談しましょう。
  43条但し書き道路の特性を考慮した上で、客観的な査定をしてくれます。
  購入前に査定を受けることで、適正価格で購入できる可能性が高まります。
• 建築士: 再建築の可否や、建物の設計に関する相談は、建築士に相談しましょう。
  建築基準法や都市計画法に精通しており、法的な問題点を指摘してくれます。
  また、建築可能な建物のプランを提案してくれることもあります。
• 弁護士: 土地の権利関係や、売買契約に関するトラブルが発生した場合は、弁護士に相談しましょう。
  法的なアドバイスを受け、適切な対応をすることができます。

専門家への相談は、費用がかかる場合がありますが、後々のトラブルを回避し、損をしないための有効な手段です。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 43条但し書き道路の土地の査定は、再建築の可否が重要です。再建築できない場合は、価値が大幅に低下します。
• 前面道路の状況（自動車の進入可否）は、建築費用や解体費用に影響します。
• 解体費用は、建物の構造や規模、前面道路の状況などによって変動します。複数の業者に見積もりを依頼し、比較検討しましょう。
• 不動産鑑定士や建築士などの専門家への相談は、土地に関する問題を解決するための有効な手段です。

43条但し書き道路の土地は、通常の土地とは異なる注意点があります。
専門家の意見を参考にしながら、慎重に検討しましょう。