5年以上住んだ賃貸物件の敷金返還！その真相と注意点

敷金と保証金：賃貸契約におけるお金の役割

賃貸契約では、敷金（しききん）と保証金（ほしょうきん）というお金を支払うことが一般的です。どちらも、家賃の滞納や物件の損傷を補償するためのものです。しかし、その法的性質や返還の条件は異なります。

敷金は、民法上の「預り金」と位置付けられます。(民法第644条)。これは、借り主が賃貸物件を借りる際に、貸主に対して預けるお金であり、物件の原状回復費用（修繕費用）として使用され、残額は返還されます。一方、保証金は、家賃滞納など借り主の債務不履行に対する担保として預けられるお金です。

多くの賃貸契約では、敷金と保証金をまとめて「敷金」と呼んでいるケースが多いので注意が必要です。契約書をよく確認し、敷金と保証金のどちらなのか、そしてそれぞれの金額を確認しましょう。

5年以上居住しても敷金が全額返還されるとは限らない理由

「5年以上住めば敷金が返還される」という話は、都市伝説のようなものです。 敷金の返還は、契約書に記載されている条件に従います。契約書には、原状回復義務（げんじょうかいふくぎむ）に関する条項が必ず含まれています。これは、借り主が退去する際に、物件を借りた当初の状態（通常の経年劣化を除く）に戻す義務を定めたものです。

例えば、経年劣化を超える汚れや傷、設備の故障などが発生している場合、その修繕費用を敷金から差し引いて返還されます。5年以上居住していれば、経年劣化による損耗は大きくなるため、返還される敷金が少なくなってしまう可能性があります。

賃貸借契約書と原状回復に関する規定

賃貸借契約書（ちんたいしゃけいやくしょ）は、貸主と借り主の権利と義務を定めた非常に重要な契約書です。敷金の返還に関する条件も、この契約書に明記されています。特に、原状回復に関する規定は、敷金の返還額を大きく左右します。

契約書には、通常使用による損耗と、それ以外の損耗の線引きが曖昧な場合もあります。そのため、退去の際にトラブルが発生しやすい箇所です。

誤解されがちなポイント：通常の経年劣化

「通常の経年劣化」とは、借り主の責任によらない、時間の経過に伴う自然な損耗のことです。例えば、壁のわずかな色あせや、床の小さな傷などは、通常使用による経年劣化として扱われることが多いです。しかし、その判断は、個々の状況によって異なり、貸主と借り主の間で意見が食い違う可能性があります。

実務的なアドバイス：退去時の手続きと証拠の確保

退去の際には、貸主と事前に連絡を取り、物件の現状確認を行いましょう。その際に、写真や動画で物件の状態を記録しておくことが重要です。これは、後日のトラブルを避けるため、非常に有効な手段となります。また、契約書をよく確認し、原状回復に関する規定を理解しておきましょう。

専門家に相談すべき場合

敷金返還に関して、貸主との間で意見が合わない場合、弁護士や司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。特に、高額な修繕費用を請求された場合や、契約内容が不明確な場合は、専門家のアドバイスが必要となるでしょう。

まとめ：敷金返還に関する重要ポイント

敷金の返還は、契約内容によって大きく異なります。5年以上居住したからといって、必ずしも全額返還されるとは限りません。契約書をよく確認し、原状回復に関する規定を理解した上で、退去の手続きを進めましょう。不明な点があれば、専門家に相談することをお勧めします。 退去前に物件の状態を写真や動画で記録しておくことも、トラブル防止に役立ちます。