50年続く借地権付き古家の相続！兄弟間の売買と遺産分割協議の賢い選択方法

【背景】
* 半年前、実父が亡くなり、2つの不動産を3兄弟で相続しました。
* 1件目は長男が単独相続、2件目は次男と三男が共有相続し、登記も完了しています。
* しかし、共有相続した2件目の不動産について、三男が次男に自分の持分を売ってほしいと申し出てきました。
* 問題の不動産は、50年間続く借地権（土地を借りて建物を建てている権利）付きの古家で、建物は100万円、借地権は路線価評価で3000万円ほどの価値があります。

【悩み】
登記が済んでいるので売買しかないのでしょうか？売買価格はどう決めるべきでしょうか？遺産分割協議のやり直しは可能でしょうか？相続税（贈与税）をできるだけ少なくする方法を知りたいです。

売買と遺産分割協議、双方可能。節税対策は専門家相談が必須。

回答と解説

テーマの基礎知識：相続と不動産の共有

相続とは、亡くなった人の財産（遺産）が、法律で定められた相続人（ここではご兄弟）に引き継がれることです。不動産は重要な遺産の一つであり、相続によって所有権が移転します。共有相続とは、複数の相続人が一つの不動産を共同で所有する状態です。共有状態は、相続によって自然発生的に起こることもあれば、相続人が話し合って共有とすることも可能です。

今回のケースへの直接的な回答

Q1. 登記が完了していても、「売買」だけでなく「遺産分割協議のやり直し」も可能です。ただし、手続きや税金面でそれぞれメリット・デメリットがあります。

Q2. はい、可能です。遺産分割協議は、相続開始後（相続が発生した後）であれば、いつでもやり直すことができます。

Q3. 節税対策は、売買か遺産分割協議か、どちらの方法を選ぶかによって大きく変わってきます。そのため、専門家（税理士や弁護士）に相談することが非常に重要です。

関係する法律や制度

* **相続税法**: 相続税の計算方法や税率などが定められています。今回のケースでは、相続税の節税が大きなポイントとなります。
* **民法**: 不動産の共有、売買契約に関する規定があります。共有状態を解消するには、売買契約や遺産分割協議が必要となります。
* **借地借家法**: 借地権に関する法律です。借地権付き不動産の相続や売買には、この法律の規定を考慮する必要があります。

誤解されがちなポイントの整理

* **「登記が済んでいるから売買しかない」という誤解**: 登記完了後でも、遺産分割協議をやり直すことは可能です。ただし、相続開始から一定期間が経過している場合、税務上の扱いが変わる可能性があります。
* **「相続は必ず節税できる」という誤解**: 相続税の節税は、状況によって可能です。しかし、必ず節税できるとは限りません。適切な手続きと専門家のアドバイスが必要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

* **売買の場合**: 売買価格の決定は、不動産鑑定士による評価を参考に、兄弟間で合意する必要があります。公正証書による契約締結が望ましいです。
* **遺産分割協議の場合**: 協議書を作成し、全員の署名・押印が必要です。公正証書にすることで、将来的なトラブルを回避できます。

専門家に相談すべき場合とその理由

相続税の計算は複雑です。また、借地権付き不動産の評価も専門知識が必要です。節税対策を検討する際は、税理士や弁護士に相談し、最適な方法を選択することを強くお勧めします。特に、高額な借地権が含まれる今回のケースでは、専門家のアドバイスが不可欠です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

* 登記完了後でも、遺産分割協議のやり直しは可能です。
* 売買と遺産分割協議、どちらの方法が節税に有利かは、状況によって異なります。
* 高額な不動産の相続では、税理士や弁護士などの専門家に相談することが重要です。
* 借地権の扱いや相続税の計算は複雑なため、専門家の助言なしに判断しないようにしましょう。

この記事が、質問者の方だけでなく、相続や不動産に関する知識を深めたい方にとって役立つ情報を提供できれば幸いです。