53歳国立大学教員、2億円マンション購入！住宅ローン審査通過の秘訣とは？

住宅ローンの審査基準と、高額融資のポイント

住宅ローンの審査基準：安定した収入と返済能力がカギ

住宅ローン審査では、主に「返済能力」と「信用情報」がチェックされます。返済能力は、収入と支出のバランス、つまり、毎月のローン返済額を安定的に支払えるかどうかで判断されます。（返済比率：年収に対する返済額の割合）。信用情報には、過去のクレジットカードの利用状況や、他のローン返済状況などが含まれます。 信用情報機関（JICCなど）に記録された情報に基づき、金融機関はあなたの信用度を評価します。

高額融資のポイント：担保と将来の収入

2億円という高額なマンション購入には、高額な住宅ローンが必要になります。そのため、金融機関は担保物件の価値を重視します。質問者様の所有する5000万円のマンションは担保として有効活用できます。さらに、安定した収入と、将来的な収入の見込みも重要です。国立大学教員という安定した職種であること、そして、1億円の遺産相続の見込みは、審査においてプラスに働く可能性があります。

今回のケースへの回答：相続確定が重要

現在の収入だけで1億5000万円の住宅ローンを組むのは難しい可能性が高いです。年間1500万円の収入でも、年齢や返済期間を考慮すると、返済比率が高くなり、審査に通らない可能性があります。しかし、来年3月の1億円相続が確定すれば、状況は大きく変わります。頭金が1億5000万円になり、住宅ローンの金額を大幅に減らすことができるからです。

関係する法律や制度：抵当権の設定

住宅ローンを組む際には、金融機関に抵当権（担保として不動産を差し入れる権利）を設定することになります。これは、住宅ローンを返済できなくなった場合に、金融機関が担保物件を売却して、ローン残高を回収するための制度です。質問者様の所有するマンションも抵当権の対象となる可能性があります。

誤解されがちなポイント：遺産相続の確定

遺産相続は、まだ確定していません。そのため、審査においては、相続予定額を考慮するものの、確定した収入とはみなされません。相続が確定した後に改めてローン審査を受ける必要があります。

実務的なアドバイス：複数の金融機関への相談

複数の金融機関に相談することをお勧めします。各金融機関によって審査基準や金利、融資条件が異なるため、複数の選択肢を持つことで、より有利な条件で住宅ローンを組むことができます。また、不動産会社にも相談し、ローンの手続きや条件についてアドバイスを受けるのも有効です。

専門家に相談すべき場合：ファイナンシャルプランナー

高額な住宅ローンを検討する際には、ファイナンシャルプランナー（FP）に相談することをお勧めします。FPは、あなたの財産状況やライフプランを考慮し、最適な住宅ローンのプランを提案してくれます。また、税金や保険などの面からもアドバイスを受けることができます。特に、相続に関する手続きや税金対策についても、専門家の知見は不可欠です。

まとめ：相続確定後の再チャレンジが重要

現状では、1億5000万円の住宅ローンを組むのは難しいでしょう。しかし、1億円の遺産相続が確定すれば、状況は大きく変化します。相続が確定した後、複数の金融機関に相談し、専門家のアドバイスを受けながら、最適な住宅ローンを検討しましょう。 焦らず、じっくりと計画を進めることが大切です。