58歳から25歳息子への土地建物名義変更！税金対策を徹底解説！800万円の不動産譲渡で贈与税・不動産取得税は？

土地建物名義変更と税金：基礎知識

土地や建物の名義変更（所有権の移転）には、いくつかの税金が関係してきます。主なものは、以下の3つです。

* **登録免許税（とうろくめんきょぜい）**: 不動産の所有権移転を登記する際に支払う税金です。不動産の価格の1.5%（2023年10月現在）です。今回のケースでは、800万円×1.5%＝12万円です。

* **不動産取得税（ふどうさんしゅとくぜい）**: 不動産を取得した際に支払う税金です。取得価格（この場合は800万円）の一定割合で、都道府県によって税率が異なります。一般的には、取得価格の1.4%～3.0%程度です。正確な税額は、お住まいの都道府県に確認する必要があります。

* **贈与税（ぞうよぜい）**: 無償で財産（この場合は土地建物）を贈与した場合に課税される税金です。贈与税の計算は複雑で、基礎控除額（一定額までは課税されない）や、贈与税の税率（贈与額によって異なる累進課税）を考慮する必要があります。

今回のケースへの直接的な回答：税金の種類と計算方法

今回のケースでは、名義変更の形態によってかかる税金が異なります。

* **贈与とみなされる場合**: 800万円の土地建物を息子さんに無償で譲渡する場合は、贈与税が課税されます。60歳以上の親から子への贈与には、一定の税制上の優遇措置がありますが、それでも贈与税がかかる可能性が高いです。正確な税額は、贈与額、親の他の贈与状況、居住状況などによって異なり、税理士への相談が必須です。

* **売買とみなされる場合**: 息子さんに売買契約を結び、対価を支払ってもらう場合、贈与税はかかりません。ただし、不動産取得税と登録免許税は発生します。

関係する法律や制度

* **不動産登記法**: 不動産の所有権の移転登記に関する法律です。名義変更には、この法律に基づいた手続きが必要です。
* **相続税法**: 相続税と贈与税に関する法律です。今回のケースでは、贈与税の計算に関係します。
* **地方税法**: 不動産取得税に関する法律です。

誤解されがちなポイントの整理

* **「60歳以上」の条件**: 親が60歳以上の場合、子への贈与について、一定の税制上の優遇措置があります。しかし、これは贈与税が完全に免除されるわけではありません。
* **居住の有無**: 息子さんが名義変更後の住宅に住むかどうかも、贈与税の計算に影響を与える可能性があります。しかし、必ずしも居住していることが優遇されるわけではありません。
* **評価額**: 不動産の評価額は、公的機関による評価額や、不動産鑑定士による評価額など、複数の方法で算出できます。税金計算には、適切な評価額を使用する必要があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

* **税理士への相談**: 税金計算は複雑なので、税理士に相談することを強くお勧めします。税理士は、個々の状況に合わせた最適な方法を提案してくれます。
* **売買契約の検討**: 贈与ではなく、売買契約を結ぶことで、贈与税を回避できます。ただし、売買価格の設定には注意が必要です。
* **節税対策**: 贈与税を軽減するための節税対策（例えば、複数年に分けて贈与するなど）も検討できます。

専門家に相談すべき場合とその理由

贈与税の計算は複雑で、誤った判断で多額の税金を支払う可能性があります。また、節税対策についても専門家のアドバイスが必要となる場合があります。そのため、税理士や不動産会社などの専門家に相談することを強くお勧めします。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

土地建物の名義変更には、登録免許税、不動産取得税、贈与税のいずれか、または複数がかかる可能性があります。贈与税は特に計算が複雑で、状況によって税額が大きく変動します。そのため、税理士などの専門家に相談し、最適な方法を選択することが重要です。名義変更後の居住状況も税金に影響するため、事前にしっかりと確認しておきましょう。