6年前の増築と所有権一部移転登記：土地建物売却・相続への影響と税金問題を徹底解説

【背景】
6年前に私名義の土地建物に、親の生活スペースとして建屋を増築しました。増築費用は親が現金で支払い、増築部分の所有権は親名義となりました。登記申請書には「所有権一部移転」とあり、建物の5分の2が親に移転と記載されています。最近、登記申請書を見直したところ、いくつかの疑問点が浮かび上がってきました。

【悩み】
①固定資産税の納税通知書が2通届くようになり、1通は私名義、もう1通は私の名前に「外1名」と記載されています。「外1名」が親の増築部分だとしたら、なぜ親名義の通知書ではないのか疑問です。
②土地建物を売却する際、私だけでは売却できないのでしょうか？
③親が死去した場合、増築部分の5分の2は相続税の対象となるのでしょうか？

所有権一部移転登記の内容と、税金、売却、相続への影響を確認する必要があります。

回答と解説

テーマの基礎知識：所有権一部移転登記と共有不動産

まず、不動産の所有権について理解しましょう。所有権とは、不動産を自由に使う、収益を得る、処分する権利のことです（所有権：不動産に対する最も広い権利）。通常、土地や建物は、一人の所有者（単独所有）がいますが、複数人で所有することも可能です（共有）。今回のケースでは、増築によって建物が共有状態になったと考えられます。「所有権一部移転」登記は、不動産の所有権の一部を別の者に移転する登記です。例えば、建物の5分の2を親に「移転」したということは、建物全体の所有権をあなたと親で5分の2と5分の3で共有することになったということです。共有不動産では、各共有者は自分の持分に応じて権利を行使します。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様のケースでは、建物の5分の2の所有権が親に移転しています。これは、増築部分の所有権が親にあることを示しています。増築部分の面積が35㎡で全体の面積が93㎡（58㎡＋35㎡）なので、5分の2は、面積比ではなく、所有権の割合を表していると考えられます。

関係する法律や制度：不動産登記法、固定資産税

今回のケースは、不動産登記法（不動産の権利関係を登記簿に記録する法律）と固定資産税法（不動産に課税する法律）が関係します。登記簿に記載された所有権の割合が、法律上の権利関係を決定します。固定資産税は、所有者の名義で課税されます。共有不動産の場合、各共有者の持分に応じて課税されるのが一般的ですが、実際には管理者名義で課税されるケースもあります。

誤解されがちなポイントの整理

「所有権一部移転」という表現から、増築部分だけが親の所有物と誤解されがちですが、実際には建物の全体が共有状態になっています。所有権の割合は、面積比とは必ずしも一致しません。また、固定資産税の納税通知書が2通届くのは、共有状態を反映している可能性が高いです。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

①固定資産税：税務署に問い合わせて、納税通知書の発行理由を確認しましょう。共有不動産の場合、管理者名義で課税されることが多く、質問者様が管理者になっている可能性があります。
②売買：土地建物を売却する際は、親の同意が必要になります。共有者の同意なく売却することはできません。
③相続：親が死去した場合、増築部分の5分の2は相続財産となり、相続税の課税対象となります。相続税の計算は複雑なので、税理士に相談することをお勧めします。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産登記や相続税の計算は複雑です。疑問点や不安な点がある場合は、不動産登記士（登記に関する専門家）や税理士（税金に関する専門家）に相談することを強くお勧めします。専門家のアドバイスを受けることで、適切な手続きを行い、トラブルを回避できます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回のケースでは、建物の所有権が共有状態になっていることが重要です。共有状態では、売却や相続手続きに他の共有者の同意が必要になります。固定資産税や相続税についても、専門家に相談して正確な情報を把握することが大切です。不明な点があれば、すぐに専門家に相談しましょう。