60代姉妹が相続した2反歩の畑の分筆と個人名義への登記方法｜農地の共有から個人所有への道筋

１．農地の分筆と登記について

農地の分筆（土地を分割すること）は、原則として可能です。まず、土地家屋調査士（土地の境界などを調査・測量する専門家）に依頼し、土地全体の測量を行い、分割方法を決定します。その後、分割後の土地についても測量を行い、新しい地番（土地の識別番号）が付けられます。 分筆登記（土地の分割を登記簿に反映させる手続き）を行うことで、登記簿上でも分割された状態が反映されます。

しかし、質問者さんの懸念されているように、分筆だけでは、それぞれの土地が姉さんと質問者さんの共有状態のままになる場合があります。分筆はあくまでも土地の物理的な分割であり、所有権の移転（所有者が変わる手続き）とは別の手続きです。

２．共有状態からの個人名義への移転

分筆後、それぞれの土地を個人名義にするには、共有状態を解消する必要があります。そのためには、以下の方法が考えられます。

* **協議による分割**: 姉さんと話し合い、どちらがどの土地を所有するかを決定し、所有権移転登記（所有権が変わることを登記簿に反映させる手続き）を行います。この場合、売買契約は不要です。
* **売買**: 姉さんと売買契約を結び、土地の所有権を移転します。この場合、売買代金の支払いが必要です。
* **贈与**: 姉さんから質問者さん、または質問者さんから姉さんへの贈与契約を結び、土地の所有権を移転します。この場合、贈与税の負担が生じる可能性があります。

３．農地に関する法律と制度

農地には、農地法（農地の売買や賃貸借などを規制する法律）が適用されます。農地の売買や贈与には、原則として農業委員会（農地の利用状況などを調整する機関）の許可が必要です。許可を得るためには、農業を営む意思や能力などを証明する必要があります。ただし、相続による取得や、一定の面積以下の土地の分割など、許可が不要なケースもあります。

４．誤解されがちなポイント

質問者さんは「双方が４０ａ以上の土地を持っていなければならない」という誤解をされています。これは、農地の売買などにおいて、一定の面積以上の農地を所有していることが条件となるケースがあるため、誤解が生じやすい点です。しかし、今回のケースのように、相続によって取得した農地を分割する場合、必ずしも４０ａ以上の土地を所有する必要はありません。

５．実務的なアドバイスと具体例

まずは、土地家屋調査士に相談し、分筆に必要な手続きや費用、期間などを確認しましょう。その後、姉さんと話し合い、協議による分割、売買、贈与のいずれの方法が最適か検討します。農業委員会への許可申請が必要な場合は、事前に農業委員会に相談し、必要な書類や手続きを確認しましょう。

６．専門家に相談すべき場合

土地の境界に係争がある場合、農地法の解釈に不安がある場合、相続税や贈与税の計算が複雑な場合などは、弁護士や税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

７．まとめ

2反歩の畑を分筆し、個人名義にすることは可能です。しかし、分筆と所有権の移転は別の手続きであり、農地法などの法律も考慮する必要があります。土地家屋調査士、農業委員会、必要に応じて弁護士や税理士などの専門家に相談しながら、姉さんとよく話し合って、最適な方法を選択することが重要です。 協議による分割がスムーズに進めば、費用を抑えられます。 しかし、話し合いが難航する場合は、弁護士などの専門家の介入も検討しましょう。