60坪二世帯住宅の共有登記と住宅資金贈与非課税の適用条件：玄関共有、水回り別々のケース

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

住宅資金贈与非課税制度とは、一定の条件を満たす場合に、親族から住宅取得資金の贈与を受けた際に、贈与税（贈与された財産に対して課される税金）が非課税となる制度です。 重要な条件の一つに、「居住用不動産の取得資金」であることが挙げられます。 この「居住用不動産」の面積要件が、今回の質問の核心となります。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、玄関を共有しているものの、水回りなどは別々で、各世帯が独立した生活空間を確保しています。 そのため、各世帯の持分は、建物の全体の面積（約200㎡）の50％である100㎡ずつと判断するのが妥当です。 平面図上の1階104㎡、2階96㎡という面積は、あくまで各階の専有面積であり、共有部分である玄関の面積は考慮されていません。 贈与税の非課税適用判定は、各世帯の居住部分の面積を基準に行われます。

関係する法律や制度がある場合は明記

住宅資金贈与非課税制度は、相続税法に基づいています。 具体的には、相続税法第22条の2に規定されています。 この法律に基づき、国税庁の通達や解釈が示されていますが、個々のケースでの適用可否は、状況に応じて判断されるため、税務署への相談が重要です。

誤解されがちなポイントの整理

誤解されやすいのは、共有部分の扱いです。 今回のケースのように玄関が共有であっても、各世帯が独立した生活空間を有し、それぞれの居住面積が明確であれば、共有部分の面積は考慮されずに、各世帯の専有面積で判断されます。 ただし、共有部分の割合が極端に大きい場合や、共有部分の利用状況によっては、税務署の判断が異なる可能性もあります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

贈与契約書には、各世帯の持分が100㎡ずつであることを明確に記載する必要があります。 また、平面図や建物全体の図面、登記簿謄本などを添付することで、税務署への説明がスムーズになります。 税理士などの専門家に相談し、贈与契約書の作成や税務署への申告をサポートしてもらうことを強くお勧めします。

専門家に相談すべき場合とその理由

複雑なケースや、税務署の判断に不安がある場合は、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。 専門家は、法律や税制に関する深い知識と経験を持っており、適切なアドバイスとサポートを提供できます。 特に、共有部分の面積の扱い方や、非課税適用に関する判断が難しい場合は、専門家の意見を聞くことが重要です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

60坪の二世帯住宅で玄関を共有し、水回りが別々の場合、住宅資金贈与非課税の適用判定は、各世帯の居住面積（専有面積）が建物の面積の50％以上あるかで判断されます。 平面図上の面積ではなく、各世帯が実際に居住できる面積が重要です。 不安な場合は、税理士などの専門家に相談しましょう。 贈与契約書には、各世帯の持分と面積を明確に記載し、関連書類を添付して税務署に提出することが重要です。