60歳自営業の父、大東建託のアパート経営は大丈夫？贈与税対策と老後資金の現実

アパート経営の基礎知識：仕組みとリスク

アパート経営とは、土地を購入または借地し、そこにアパートを建てて賃貸し、家賃収入を得る事業です。 収益は家賃収入からローンの返済額、管理費、修繕費、固定資産税などを差し引いた残額となります。 一見魅力的な一方、多額の借入が必要なため、リスクも伴います。空室リスク（入居者がいない期間が発生すること）、金利上昇リスク（返済額が増加すること）、修繕費用の高騰リスクなど、様々な不確定要素が存在します。 特に高齢になってからの開始は、体力的な負担や将来のリスクへの対応能力が問われます。

大東建託のアパート経営：今回のケースへの分析

父は8000万円の借入でアパートを建設し、5年後から毎月20万円の収入を得ると説明されています。 しかし、この説明には重要な情報が欠けています。 具体的には、毎月の返済額、管理費、修繕費、固定資産税などの諸経費です。 これらの費用を差し引いた後の純粋な利益が、本当に毎月20万円になるのかを検証する必要があります。 また、5年後の家賃収入が本当に保証されているのか、空室リスクへの対応策は説明されているのかを確認する必要があります。

関係する法律や制度：贈与税と相続税

アパート経営は、贈与税対策として有効な手段となる可能性があります。 親から子への土地や建物の贈与は、贈与税の対象となりますが、アパート経営の場合は、土地や建物を子供に贈与するのではなく、親が所有し、家賃収入を得ることで、贈与税の負担を軽減できる可能性があります。（ただし、贈与税の適用は複雑なため、専門家のアドバイスが必要です。） また、相続税対策としても有効な場合があります。 相続税は、相続開始時に被相続人が所有する資産の価値に基づいて課税されますが、アパート経営の場合は、土地や建物の価値に加えて、家賃収入の将来価値も考慮される可能性があります。

誤解されがちなポイント：楽して稼げるわけではない

アパート経営は「楽して稼げる」というイメージを持たれがちですが、実際はそうではありません。 空室リスク、修繕費用の負担、管理の手間など、多くの課題があります。 特に高齢になってからの開始は、体力的な負担も大きくなります。 営業マンの説明は、メリットばかりを強調しがちなので、冷静な判断が必要です。

実務的なアドバイスと具体例：収支シミュレーションと専門家への相談

父がアパート経営を始める前に、以下のことを行うべきです。
1. **収支シミュレーション**: 毎月の返済額、管理費、修繕費、固定資産税などを含めた、詳細な収支シミュレーションを作成します。 専門家（税理士、不動産コンサルタントなど）に依頼するのが望ましいです。
2. **空室リスクへの対策**: 空室期間が発生した場合の対策を検討します。 例えば、家賃設定、物件の管理方法、入居者募集方法などです。
3. **修繕費用の積立**: 修繕費用は、想定以上に高額になる可能性があります。 修繕費用用の積立金を準備しておく必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由：専門家の知見が必要不可欠

不動産投資や税金に関する知識がない場合、専門家に相談することが重要です。 税理士は税金に関する相談、不動産コンサルタントは不動産投資に関する相談、弁護士は契約に関する相談など、それぞれの専門分野の専門家に相談することで、より適切な判断ができます。 特に、高齢者の方が高額な借入を行う場合は、リスクを十分に理解した上で判断する必要があります。

まとめ：冷静な判断と専門家への相談が重要

60歳でアパート経営を始めることは、リスクとメリットを慎重に比較検討する必要があります。 営業マンの説明を鵜呑みにするのではなく、自分で情報を集め、専門家の意見を聞きながら、冷静に判断することが重要です。 特に、収支シミュレーションの作成と専門家への相談は不可欠です。 老後の生活資金を確保するためには、安全な投資方法も検討することが重要です。 アパート経営は、リスクの高い投資であることを十分に理解した上で、決断してください。