6m道路の共有持分と抵当権！住宅購入前に知っておくべき前面道路の落とし穴

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

まず、土地の所有権と道路の利用について理解しましょう。土地の所有権とは、その土地を自由に使用・収益・処分できる権利です（民法第197条）。道路は、人や車が通行するための空間ですが、私道（個人が所有する道路）と公道（国や地方自治体が所有する道路）があります。公道には、一般の人が自由に通行できる権利（通行権）が認められています。しかし、今回のケースのように、登記上は私道であっても、実際には公道として利用されているケースがあります。これは、市道として認定されているものの、所有権の登記が更新されていないためです。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様の物件の前面道路は、市道として認定されているものの、登記上は個人2名の共有持分となっており、さらに抵当権が設定されています。これは、区画整理事業後、所有者による登記手続きがなされなかったことが原因と考えられます。そのため、以下の点に留意する必要があります。

関係する法律や制度がある場合は明記

関係する法律としては、民法（所有権、通行権）、道路法（道路の管理、通行権）、不動産登記法（所有権の登記）などがあります。特に重要なのは、通行権に関する民法の規定です。市道であっても、登記上の所有者が存在する限り、通行権が完全に保証されているとは限りません。

誤解されがちなポイントの整理

「市道と認定されているから問題ない」という誤解は危険です。市道認定は、道路としての機能を認めるものであり、所有権の帰属を決定するものではありません。登記上の所有者が存在し、抵当権が設定されている状態では、様々なトラブルが発生する可能性があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

* **通行権の確保:** 登記上の所有者と、通行権に関する合意書を作成することを強くお勧めします。合意書には、通行可能な範囲、通行方法、維持管理責任などを明確に記載する必要があります。
* **再建築:** 再建築の際には、登記上の所有者の同意が必要となる可能性が高いです。同意を得られない場合、建築許可が下りない可能性があります。
* **上下水道工事:** 上下水道工事についても、原則として登記上の所有者の同意が必要です。市が設置した本管であっても、敷地内への接続工事は、所有者の土地を使用することになるためです。
* **抵当権の問題:** 抵当権が設定されている道路は、債務不履行の場合、競売にかけられる可能性があります。競売によって所有者が変更されると、通行権や再建築に関する新たな交渉が必要になるかもしれません。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースは、法律的な知識が必要となる複雑な問題です。土地の専門家である不動産鑑定士や、登記手続きに詳しい司法書士に相談することを強くお勧めします。彼らは、物件の状況を正確に判断し、リスクを回避するための適切なアドバイスを提供してくれます。特に、所有者との交渉や合意書の作成、登記手続きの進め方など、専門家のサポートが必要となる場面が多いです。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

市道認定されていても、登記上の所有権と抵当権の問題は、物件購入における大きなリスクとなります。通行権の確保、再建築、上下水道工事など、様々な場面で登記上の所有者との交渉が必要となる可能性があります。専門家のアドバイスを得ながら、慎重に判断することが重要です。 安易な購入は避け、専門家の意見を聞き、リスクを十分に理解した上で判断しましょう。