7年前の口約束と未作成の賃貸契約書！相続した5棟の戸建賃貸、トラブル回避の方法は？

テーマの基礎知識：賃貸借契約と相続

賃貸借契約（ちんたいしゃくけいやく）とは、貸主が借主に物件を貸し、借主が貸主から家賃を支払う契約です。 民法（みんぽう）で規定されており、書面でなくても有効な契約となります。しかし、トラブルを防ぐためには、書面で契約を締結することが非常に重要です。 相続（そうぞく）とは、人が亡くなった際に、その人の財産（ざいさん）（不動産、預金、有価証券など）が相続人に引き継がれることです。 相続が発生した場合、相続人は相続財産を承継（しょうけい）しますが、その中には賃貸借契約も含まれます。 相続によって貸主が変わる場合でも、既存の賃貸借契約は原則として有効に存続します。

今回のケースへの直接的な回答：口約束と契約書の重要性

生前の父と借主の間の口約束は、証拠がない限り、法的効力（ほうてきこうりょく）はほとんどありません。 裁判になった場合、借主の主張を立証（りっしょう）することは非常に困難です。 一方、JAには、仲介業務を適切に履行（りこう）する義務がありました。 契約書の未作成、担当者の対応の遅れなど、JAにも責任の一端があると言えるでしょう。

関係する法律や制度：民法と不動産登記

このケースでは、民法（特に賃貸借に関する規定）が関係します。 また、不動産登記（ふどうさんとうき）についても触れておく必要があります。不動産登記とは、不動産の所有者などを公的に記録する制度です。 今回のケースでは、土地や建物の所有権が相続によって移転（いてん）していることが、不動産登記簿（ふどうさんとうきぼ）に記録されています。

誤解されがちなポイント：口約束の危険性

口約束は、証拠がないため、後々トラブルになりやすい点が大きなリスクです。 たとえ長年家賃が支払われていたとしても、口約束だけでは、契約の存在を証明することは困難です。 また、家賃の額や支払方法、契約期間なども曖昧（あいまい）なため、トラブルに発展する可能性が高いです。

実務的なアドバイスと具体例：弁護士への相談と証拠収集

まず、弁護士（べんごし）に相談することを強くお勧めします。 弁護士は、法的観点から状況を判断し、適切な対応策をアドバイスしてくれます。 次に、可能な範囲で証拠を収集しましょう。 例えば、家賃の支払明細書（しはらいめいさいしょ）、借主からの連絡記録などです。 A物件の利用状況についても、写真や動画などで記録しておくと有効です。

専門家に相談すべき場合とその理由：法的リスクの軽減

借主が強硬な態度をとっていることから、今後の交渉が難航する可能性があります。 法的紛争（ほうてきふんそう）に発展するリスクも否定できません。 弁護士に相談することで、法的リスクを軽減し、円満な解決を目指せる可能性が高まります。

まとめ：契約書作成の重要性と専門家への相談

今回のケースは、賃貸借契約書の作成が遅れたこと、そして生前の口約束を過信したことが、大きなトラブルにつながっています。 賃貸借契約は、書面で締結することが非常に重要です。 また、不動産に関するトラブルは、専門家の助けを借りることで、より円滑に解決できます。 弁護士への相談は、早期に行うほど、有利に事を運ぶ可能性が高まります。 将来のトラブルを防ぐためにも、契約書の作成と保管を徹底しましょう。