7年前の恋人との共有名義住宅、私名義への変更方法と税金対策を徹底解説！

【背景】
7年前に交際相手と共有名義で住宅ローンを組んで家を建てました。その後、関係が悪化して別れましたが、住宅の名義は共有名義のままです。相手は居住しておらず、ローン返済や固定資産税も私が負担しています。

【悩み】
相手との関係を完全に清算するため、住宅を私名義に変更したいと考えています。相手も同意してくれていますが、税金や諸費用の負担は拒否しています。売買契約と無償譲渡、どちらの方法が税金面で有利なのか、また、最適な手続き方法が分かりません。

相手から無償譲渡を受け、所有権移転登記を行うのが適切です。

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

不動産の共有とは、複数の者が同一の不動産を所有する状態です（民法87条）。今回のケースでは、質問者さんと元交際相手が共有者となっています。共有不動産の名義変更には、大きく分けて「売買」と「無償譲渡」の2つの方法があります。

売買とは、金銭の対価を支払って所有権を取得する方法です。一方、無償譲渡は、金銭の対価なしに所有権を取得する方法です。どちらの方法を選ぶかで、かかる税金が大きく変わってきます。

今回のケースへの直接的な回答

質問者さんのケースでは、相手から無償で所有権を譲り受ける「無償譲渡」が適切です。なぜなら、質問者さんが既にローンの全額返済を行い、固定資産税も負担しているからです。売買契約を結ぶと、相手側に売買代金が発生し、譲渡所得税（譲渡所得税：不動産を売却した際に発生する税金）の納税義務が生じる可能性があります。無償譲渡であれば、贈与税（贈与税：無償で財産を受け取った際に発生する税金）の観点から検討する必要がありますが、税額が売買の場合より低くなる可能性が高いです。

関係する法律や制度がある場合は明記

このケースでは、主に民法と税法（相続税法、贈与税法）が関係します。民法は不動産の所有権移転に関する規定を、税法は税金に関する規定を定めています。所有権移転登記は、法務局で行います。

誤解されがちなポイントの整理

「相手も同意している」という点に惑わされないことが重要です。同意があっても、売買契約を結ぶと、相手は譲渡所得税の申告・納税義務を負う可能性があります。無償譲渡であれば、贈与税の申告・納税義務は相手ではなく質問者側にあります。

また、既にローンを全額返済しているからといって、必ずしも無償譲渡が有利とは限りません。贈与税の基礎控除額（基礎控除額：贈与税がかからない一定の金額）を考慮する必要があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

1. **相手との合意書の作成**: 無償譲渡であることを明確に記載した合意書を作成し、署名・捺印しましょう。
2. **所有権移転登記**: 合意書と必要書類（印鑑証明書など）を準備し、法務局で所有権移転登記の手続きを行います。
3. **贈与税の申告**: 贈与税の申告が必要となる場合があります。贈与税の計算は複雑なため、税理士に相談することをお勧めします。

専門家に相談すべき場合とその理由

贈与税の計算や申告は複雑で、専門知識が必要です。不動産の価値や贈与税の基礎控除額などを考慮すると、適切な税額を計算するのは容易ではありません。税理士に相談することで、税金対策を適切に行い、節税効果を高めることができます。また、登記手続きについても、専門家である司法書士に依頼することで、スムーズに進めることができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

7年前に恋人との共有名義で購入した住宅を私名義に変更する最適な方法は、相手から無償で所有権を譲り受ける「無償譲渡」です。売買契約よりも税金面で有利な可能性が高いですが、贈与税の申告が必要となる場合があるため、税理士への相談がおすすめです。手続きは、合意書の作成、所有権移転登記、贈与税の申告といったステップを踏みます。専門家の力を借りながら、スムーズな手続きを進めましょう。