70代で心臓病の既往症あり。賃貸マンション建設の銀行融資審査は通る？

回答と解説

テーマの基礎知識：不動産投資と融資について

不動産投資（ふどうさんとうし）は、土地や建物などの不動産を購入し、賃料収入や売却益を得ることを目的とした投資方法です。今回のケースのように、賃貸用マンションを建設し、その一部を自宅として利用する場合も、広義の不動産投資に含まれます。

不動産投資を行う際には、自己資金（じこしきん）だけでなく、銀行などの金融機関からの融資（ゆうし）を利用することが一般的です。融資を受けることで、より大きな規模の不動産投資を行うことができ、レバレッジ効果（てこの原理）によって、自己資金以上のリターンを狙うことができます。

融資審査（ゆうししんさ）とは、金融機関が融資を行う際に、その相手（借り手）の返済能力や信用力を評価する手続きのことです。審査の結果によっては、融資が承認されなかったり、融資額が減額されたり、金利（きんり）が高くなることもあります。

融資審査では、借り手の年齢、職業、収入、資産状況、借入状況、健康状態などが総合的に判断されます。また、担保となる不動産の価値や将来性、事業計画なども重要な審査項目となります。

今回のケースへの直接的な回答：融資審査の可能性

70歳で心臓病の既往症がある方が、賃貸用マンション建設のための融資審査を受ける場合、審査に通る可能性はゼロではありません。しかし、一般的に、年齢が高いことや健康上のリスクがあることは、審査において不利に働く可能性があります。

銀行は、融資の返済が滞るリスクを最小限に抑えたいと考えています。そのため、年齢が高いと、返済期間中に万が一の事態が起こるリスクが高まると判断されることがあります。また、健康状態に不安があると、収入が減少したり、医療費がかさんだりして、返済が困難になるリスクも考慮されます。

ただし、審査の結果は、個々の状況によって大きく異なります。例えば、十分な自己資金がある場合や、安定した収入源がある場合、担保となる不動産の価値が高い場合などには、審査に通る可能性が高まります。

今回のケースでは、マンションの1室を自宅として利用するとのことですので、その点も審査に影響を与える可能性があります。自宅として利用することで、万が一の際の住居の確保ができるため、ある程度はプラスに働くかもしれません。

関係する法律や制度：融資に関する法的側面

融資に関する直接的な法律としては、民法（みんぽう）や利息制限法（りそくせいげんほう）などがあります。民法は、契約に関する基本的なルールを定めており、融資契約もその一つです。利息制限法は、金利の上限を定めており、借り手の保護を目的としています。

また、金融機関は、金融商品取引法（きんゆうしょうひんとりひきほう）などの関連法規を遵守する必要があります。これらの法律は、金融商品の販売や勧誘に関するルールを定めており、借り手の保護を図っています。

不動産投資に関する税金（ぜいきん）も考慮する必要があります。不動産所得税や固定資産税（こていしさんぜい）、相続税（そうぞくぜい）など、様々な税金が関係してきます。これらの税金は、不動産投資の収益性に影響を与えるため、事前にしっかりと理解しておくことが重要です。

誤解されがちなポイント：年齢と健康状態の影響

融資審査において、年齢や健康状態が重視されることは事実ですが、それだけで融資が完全に拒否されるわけではありません。重要なのは、総合的な返済能力です。

例えば、70歳であっても、十分な年金収入や他の収入源があり、安定した返済が見込める場合は、融資が承認される可能性は十分にあります。また、心臓病の既往症があっても、治療によって症状が安定しており、日常生活に支障がない場合は、審査に影響を与えないこともあります。

誤解されがちなのは、「年齢が高いから絶対に融資は受けられない」「健康状態が悪いから絶対に融資は受けられない」という考え方です。個々の状況によって判断は異なり、様々な要素が考慮されることを理解しておく必要があります。

もう一つの誤解として、融資審査は銀行の裁量（さいりょう）だけで決まるというものがあります。確かに、銀行は独自の審査基準を持っていますが、法律や規制に基づいて審査を行う必要があります。

実務的なアドバイスや具体例：審査を有利に進めるために

融資審査を有利に進めるためには、以下の点に注意することが重要です。

• 自己資金を増やす: 自己資金が多いほど、融資額を減らすことができ、審査に有利に働きます。
• 収入を安定させる: 安定した収入源があることを証明することで、返済能力をアピールできます。年金収入や、他の収入源がある場合は、その証明書などを提出しましょう。
• 保証人を用意する: 保証人がいることで、万が一の際に返済を肩代わりしてくれる人がいることになり、審査にプラスに働く可能性があります。
• 健康状態を正確に伝える: 健康状態について、嘘偽りなく正確に伝えることが重要です。告知義務（こくちぎむ）がある場合は、必ず申告しましょう。
• 事業計画を明確にする: 賃貸経営の計画や、資金計画を明確にすることで、事業の実現可能性をアピールできます。
• 複数の金融機関に相談する: 金融機関によって審査基準が異なるため、複数の金融機関に相談し、比較検討することが重要です。
• 専門家への相談: 不安な点があれば、不動産コンサルタントやファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談し、アドバイスを受けることも有効です。

具体例として、Aさんのケースを考えてみましょう。Aさんは75歳で、心臓病の既往症がありますが、十分な年金収入があり、自己資金も豊富にあります。また、担保となるマンションの価値も高く、賃貸経営の計画も明確です。この場合、Aさんは融資審査に通る可能性は十分にあります。

専門家に相談すべき場合とその理由：プロの視点

以下のような場合は、専門家への相談を検討することをお勧めします。

• 融資審査に不安がある場合: 専門家は、融資審査に関する知識や経験が豊富であり、個別の状況に応じたアドバイスをしてくれます。
• 事業計画に自信がない場合: 専門家は、事業計画の作成や、資金計画の策定をサポートしてくれます。
• 税金に関する疑問がある場合: 税理士（ぜいりし）は、不動産投資に関する税務について、専門的なアドバイスをしてくれます。
• 相続に関する問題がある場合: 相続に関する問題がある場合は、弁護士（べんごし）や司法書士（しほうしょし）に相談することで、適切なアドバイスを受けることができます。

専門家への相談は、費用がかかることもありますが、長期的に見れば、損失を回避したり、より良い結果を得るための有効な手段となる可能性があります。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースでは、70歳で心臓病の既往症がある方が、賃貸用マンション建設のための融資審査を受ける場合、審査に通る可能性は、年齢や健康状態だけでなく、様々な要素によって左右されます。

融資審査を有利に進めるためには、自己資金を増やす、収入を安定させる、保証人を用意する、健康状態を正確に伝える、事業計画を明確にする、複数の金融機関に相談するなどの対策が有効です。

不安な点がある場合は、専門家への相談も検討しましょう。