720万円の収益物件、ローンを組んで買うべき？家賃収入10万円の物件購入について

回答と解説

1. 収益物件とは？ 不動産投資の基本を理解する

収益物件とは、家賃収入を得ることを目的として所有する不動産のことです。マンション、アパート、戸建て住宅、テナントビルなど、様々な種類があります。今回のケースでは、2棟のアパートが収益物件として検討されています。

不動産投資は、長期的な資産形成を目指せる魅力的な選択肢の一つです。家賃収入を得ながら、物件の価値が上がる（キャピタルゲイン）可能性も期待できます。しかし、空室リスクや修繕費、固定資産税などの費用も発生するため、注意が必要です。

2. 今回のケースへの直接的な回答

720万円の物件で家賃収入が月10万円の場合、表面利回り（年間家賃収入÷物件価格）は約16.7%です。これは一見すると高い利回りですが、実際にローンを組んで購入するとなると、様々な費用を考慮する必要があります。

500万円のローンを組む場合、金利や返済期間によって毎月の返済額は異なります。家賃収入からローンの返済、税金、管理費、修繕費などを差し引いた上で、手元にどれだけの現金が残るのかを計算することが重要です。もし、手元に残る現金が少ない、またはマイナスになるようであれば、購入を慎重に検討すべきでしょう。

また、空室リスクも考慮する必要があります。もし入居者がいなくなると、家賃収入が途絶え、ローンの返済が困難になる可能性があります。

3. 関係する法律や制度：不動産投資に関わる法規

不動産投資には、様々な法律や制度が関係します。主なものとしては、

• 都市計画法：建物の用途や規模を制限する。
• 建築基準法：建物の構造や安全性を定める。
• 宅地建物取引業法：不動産取引のルールを定める。
• 借地借家法：賃貸借契約に関するルールを定める。

これらの法律は、物件の購入や運用に大きく影響します。例えば、用途地域によっては、アパートを建てられない場所もありますし、建築基準法に適合しない建物は、改修が必要になることもあります。また、賃貸借契約に関するトラブルが発生した場合、借地借家法に基づいて解決することになります。

また、不動産所得にかかる税金（所得税、住民税）や、物件の所有にかかる固定資産税なども考慮する必要があります。

4. 誤解されがちなポイント：表面利回りだけで判断しない

不動産投資でよく用いられる指標に「表面利回り」がありますが、これだけで物件の良し悪しを判断するのは危険です。表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割ったもので、ローンの返済額や諸経費を考慮していません。

重要なのは、「ネット利回り」です。ネット利回りとは、年間家賃収入から、ローンの返済額、管理費、修繕費、固定資産税などの諸経費を差し引いた金額を、物件価格で割ったものです。ネット利回りを計算することで、実際に手元に残る金額を把握し、より正確な投資判断ができます。

また、物件の築年数や立地条件、周辺の家賃相場なども考慮する必要があります。築年数が古い物件は、修繕費がかさむ可能性がありますし、立地条件が悪いと、空室リスクが高まる可能性があります。

5. 実務的なアドバイス：キャッシュフローと出口戦略を考える

不動産投資を成功させるためには、

• キャッシュフロー（収入から支出を差し引いた手元に残るお金）を重視すること
• 出口戦略（最終的にどのように利益を得るか）を事前に考えておくことが重要です。

キャッシュフローがプラスであれば、ローンの返済や修繕費を賄い、安定した収入を得ることができます。一方、キャッシュフローがマイナスの場合、自己資金で補填する必要があり、経営が苦しくなる可能性があります。

出口戦略としては、

• 物件を売却してキャピタルゲインを得る
• 賃貸収入を継続してインカムゲインを得る

といった方法があります。物件の売却価格や、将来的な家賃収入の見込みなどを考慮して、最適な出口戦略を立てる必要があります。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

不動産投資は専門的な知識が必要となるため、以下の場合は専門家への相談を検討しましょう。

• 不動産会社：物件の選定や価格交渉、賃貸管理など、不動産投資に関する様々なサポートを受けられます。
• ファイナンシャルプランナー：個人の資産状況やライフプランを踏まえ、最適な投資戦略を提案してくれます。
• 税理士：税金に関する相談や確定申告をサポートしてくれます。
• 弁護士：賃貸借契約に関するトラブルや法的問題が発生した場合に、相談できます。

専門家のアドバイスを受けることで、リスクを軽減し、より安全で効果的な不動産投資を行うことができます。

7. まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

• ローンの返済額と家賃収入のバランス：家賃収入からローンの返済、諸経費を差し引いた上で、手元にどれだけの現金が残るのかを必ず計算しましょう。
• ネット利回りの確認：表面利回りだけでなく、ネット利回りも計算し、より正確な投資判断を行いましょう。
• 空室リスクの考慮：空室が発生した場合の対策を事前に考えておきましょう。
• 専門家への相談：不動産投資は専門的な知識が必要なため、必要に応じて専門家に相談しましょう。
• キャッシュフローと出口戦略：キャッシュフローを重視し、出口戦略を事前に考えておくことが重要です。

不動産投資は、多くのメリットがある一方で、リスクも伴います。今回の情報を参考に、ご自身の状況に合わせて慎重に検討してください。