80代後半の親への賃貸マンション売却と相続税対策：節税効果とリスクの徹底解説

【背景】
* 夫婦で所有する賃貸マンションを、住宅ローンの返済のため売却することになりました。
* マンションは築年数が古いものの、立地条件が良く、子供たちが将来住むことも考えています。
* マンションを親に売却し、相続税対策を検討しています。

【悩み】
* 親にマンションを売却することで、相続税対策になるのかどうかが分かりません。
* 親にとってデメリットはないのか、説得するための根拠が知りたいです。
* 親の年齢が80代後半であること、老後の面倒を見る予定であること、親の住まいは売却しないことを考慮する必要があります。

親への売却で相続税対策は可能だが、贈与税・相続税の課税リスクと親の負担を考慮すべき。

テーマの基礎知識：相続税と贈与税、不動産の評価

相続税とは、亡くなった方の財産を相続する際に課税される税金です。相続税の計算には、相続財産の評価額が大きく影響します。不動産の評価額は、路線価（国税庁が定める土地の価格）や固定資産税評価額などを基に算出されます。一方、贈与税は、生前に財産を贈与（無償で譲渡）した際に課税される税金です。

今回のケースへの直接的な回答：親へのマンション売却と相続税対策

親にマンションを売却することは、相続税対策になり得ます。しかし、単純に「節税になる」とは言い切れません。なぜなら、売買価格が時価（市場で取引される一般的な価格）より低いと、贈与とみなされ、贈与税が課税される可能性があるからです。また、親がマンションを相続した場合、相続税の対象となります。

関係する法律や制度：相続税法、贈与税法

このケースでは、相続税法と贈与税法が関わってきます。相続税法は相続税の課税対象や計算方法を定めており、贈与税法は贈与税の課税対象や計算方法を定めています。売買価格が時価より低い場合、贈与とみなされ、贈与税が課税される可能性があります。相続税の計算においては、マンションの評価額が重要になります。

誤解されがちなポイントの整理：時価と売買価格のずれ

親へのマンション売却は、市場価格よりも低い価格で行うと贈与とみなされ、贈与税の対象となる可能性があります。また、相続税対策として有効な手段ではありますが、必ず節税できるとは限りません。親御さんの年齢や健康状態、経済状況なども考慮する必要があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：適正な価格設定と専門家への相談

親への売却は、公正な不動産鑑定士に評価を依頼し、時価に近い価格で売買契約を結びましょう。これにより、贈与税の課税リスクを軽減できます。また、売買契約書には、売買価格、支払い方法、物件の状況などを明確に記載する必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由：税理士・弁護士への相談

相続税対策は複雑なため、税理士や弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。専門家は、個々の状況に合わせた最適な対策を提案し、税金に関するリスクを最小限に抑えることができます。特に、80代後半の高齢のご両親への売買という点においては、専門家のアドバイスが不可欠です。

まとめ：親へのマンション売却は慎重な検討が必要

親へのマンション売却は、相続税対策になり得ますが、贈与税の課税リスクや親御さんの負担を十分に考慮する必要があります。時価に近い価格で売買契約を結び、税理士や弁護士などの専門家に相談することで、リスクを軽減し、最適な対策を立てることができます。ご両親の状況やご自身の経済状況も踏まえ、慎重に判断することが重要です。