80歳前実母向け中古マンション購入！フラット35親族居住型利用の税金と名義問題を徹底解説

フラット35親族居住型と税金、名義の問題点

フラット35親族居住型とは？

フラット35親族居住型とは、住宅金融支援機構（住宅ローンを供給する機関）が提供する住宅ローンの一種です。親族のために住宅を購入する場合に利用でき、親族が居住する物件であれば、借り入れできる金額や金利に優遇措置があります。この場合、質問者様は実母のためにマンションを購入し、ご自身がローン契約者となるわけです。

税法上の問題点：贈与税と所得税

① **贈与税**：実母がローン返済の一部を負担する場合、実母から質問者様への「贈与」とみなされる可能性があります。贈与税は、一定額を超える贈与があった場合に課税される税金です（2024年1月現在、年間110万円の基礎控除があります）。実母からの返済分が年間110万円を超える場合は、贈与税の申告が必要となる可能性があります。

② **所得税**：実母が不動産収入を得ている場合、その収入からローン返済に充てた金額を差し引くことはできません。不動産収入は、実母の所得として課税されます。

これらの税金対策としては、実母から質問者様への返済を「贈与」ではなく「賃貸借契約」として扱う方法が考えられます。ただし、この場合も、適切な賃貸料の設定や契約書の作成が重要になります。

名義の問題点：単独名義と共有名義

ローン契約は質問者様単独名義となっていますが、共有名義にするかどうかは、様々な要素を考慮する必要があります。

単独名義の場合、質問者様だけがローン契約の責任を負います。一方、共有名義の場合は、実母もローン契約の責任を負うことになります。共有名義にすることで、実母が亡くなった場合の相続手続きが複雑になる可能性があります。また、売却する際にも、両者の合意が必要となります。

誤解されがちなポイント：親族居住型は贈与ではない

フラット35親族居住型は、住宅ローンの種類であって、贈与ではありません。しかし、ローン返済を親族が負担する場合、贈与税の対象となる可能性があることを理解しておく必要があります。

実務的なアドバイス：明確な契約と記録

実母との間で、ローン返済の分担割合や方法を明確に記した契約書を作成することをお勧めします。また、返済状況をきちんと記録しておくことも重要です。これにより、税務調査などに対応しやすくなります。

専門家に相談すべき場合：税金や法律に不安がある場合

税金や法律の専門知識がない場合、判断に迷うことは当然です。税理士や弁護士などの専門家に相談することで、最適な方法を選択できます。特に、高額なローンを組む場合、専門家のアドバイスを受けることはリスク軽減に繋がります。

まとめ：専門家への相談が重要

フラット35親族居住型を利用したマンション購入は、税金や名義の問題を適切に処理することが重要です。今回のケースでは、実母からの返済が贈与税の対象となる可能性や、名義に関するリスクを理解した上で、税理士や弁護士などの専門家に相談し、最適な方法を選択することが重要です。 事前に専門家のアドバイスを得ることで、安心してマイホーム取得を進められるでしょう。