89歳父の都心70坪土地家屋、売却か相続後の売却か？税金と相続対策を徹底解説！

【背景】
* 89歳の父が30年前に都心に70坪の土地家屋を1億円近くで購入。
* 長年貸家としていましたが、老朽化により空家となっています。
* 父は相続人は私一人であり、「好きにして良い」と言っています。
* 将来的な土地活用について悩んでいます。

【悩み】
父名義のうちに売却して別の不動産を購入するか、相続後に売却するか迷っています。税金面、相続対策、建て替えのメリット・デメリットなどを考慮した上で、最もお得な方法を知りたいです。

父名義での売却が税金面で有利な可能性が高いです。

相続と売却の選択：税金面と将来設計の両立

相続税と譲渡所得税の基礎知識

まず、相続と売却、それぞれにかかる税金について理解しましょう。

* **相続税（相続税法）**: 相続が発生した際に、相続財産（このケースでは土地家屋）の評価額に対して課税されます。相続税の計算は複雑で、基礎控除額や相続人の数、財産の評価額など様々な要素が絡んできます。
* **譲渡所得税（所得税法）**: 不動産を売却した際に、売却価格から取得費（購入価格や諸費用）と譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いた金額（譲渡益）に対して課税されます。譲渡益の計算も複雑で、取得費の算出方法や経年による減価償却などが関わってきます。

簡単に言うと、相続してから売却する場合は、相続税と譲渡所得税の両方に課税される可能性があります。一方、父名義のうちに売却する場合は、譲渡所得税のみが課税対象となります。

今回のケースへの直接的な回答

現状では、89歳の父が存命中に売却し、譲渡所得税のみを支払う方が、相続税と譲渡所得税の両方負担する可能性のある相続後の売却よりも税負担が少なくなる可能性が高いです。

関係する法律や制度

このケースでは、主に相続税法と所得税法が関係します。特に、相続税の評価額算定方法や譲渡所得税の計算方法は複雑なので、専門家の相談が重要です。

誤解されがちなポイントの整理

「相続してから売った方が良い」と考える方もいるかもしれませんが、必ずしもそうではありません。相続税の税率は高いため、相続前に売却することで税負担を軽減できる可能性があります。ただし、売却益で他の不動産を購入する場合、その不動産の評価額も相続税の計算に含まれる点に注意が必要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

例えば、70坪の土地家屋を1億円（仮定）で売却し、30坪の土地を購入した場合、残りの資金は老後の生活資金や他の投資に充てることができます。また、売却益の一部を相続税対策として活用することも可能です。

専門家に相談すべき場合とその理由

相続税や譲渡所得税の計算は複雑で、個々の状況によって最適な方法は異なります。税理士や不動産会社などの専門家に相談し、具体的な数字に基づいたアドバイスを受けることを強くお勧めします。特に、相続税の申告は期限が厳しく、ミスがあると修正が難しいため、専門家のサポートは不可欠です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

89歳のお父様の土地家屋の売却は、相続前に売却した方が税金面で有利な可能性が高いです。しかし、個々の状況によって最適な方法は異なるため、税理士や不動産会社などの専門家にご相談の上、判断することをお勧めします。相続税や譲渡所得税の計算は複雑なため、専門家のアドバイスは不可欠です。将来の生活設計も考慮に入れ、ご自身にとって最善の選択をしてください。