9年前の土地購入、境界不明瞭で売却困難…不動産会社は責任を負う？徹底解説

テーマの基礎知識：不動産売買と境界確定

不動産売買において、境界の明確化は非常に重要です。土地の面積や位置は、登記簿（不動産の権利関係を記録した公的な書類）に記載されていますが、必ずしも正確な境界位置が明示されているとは限りません。特に、古くからの土地では、境界が曖昧なケースが多く見られます。

売買契約においては、売主は買主に対して、物件に関する重要な事項を説明する義務（重要事項説明義務）を負います（宅地建物取引業法第35条）。境界についても、明確に確認できる範囲で説明する必要があります。境界が不明瞭な場合は、その旨を明確に伝え、買主が理解した上で契約を締結することが重要です。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様のケースでは、不動産会社が境界の確認を不十分に行った可能性があります。隣人立会いのない状況で、曖昧な写真に基づいて境界を確定したことは、重要事項説明義務違反に当たる可能性があります。

そのため、不動産会社に対して、測量費用負担による境界確定と、売却困難になったことによる損害賠償を請求できる可能性があります。

関係する法律や制度：宅地建物取引業法

このケースに関係する法律は、主に宅地建物取引業法です。この法律は、不動産取引における消費者の保護を目的としています。特に、重要事項説明義務（第35条）は、不動産会社が買主に対して、物件に関する重要な事項を正確に説明することを義務付けています。境界の明確化も、この重要な事項に含まれます。

誤解されがちなポイント：境界確定の責任

境界確定の責任は、売主、買主、不動産会社、それぞれに責任の所在が異なります。売主は、所有する土地の境界を正確に把握し、買主に対して正確な情報を提供する責任があります。買主は、契約前に自らも境界を確認する努力をする必要があります。不動産会社は、売主から得た情報に基づき、買主に対して正確な重要事項説明を行う責任を負います。

実務的なアドバイスや具体例：専門家への相談と証拠集め

まず、土地家屋調査士（土地の境界を専門的に調査する国家資格者）に依頼して、正確な境界を測量で確定することをお勧めします。その結果に基づき、不動産会社に対して損害賠償請求を行うことができます。

証拠となるものは、売買契約書、重要事項説明書、売主から受け取った写真、市役所への相談記録などを保管しておきましょう。これらの証拠は、後々の交渉や訴訟において重要な役割を果たします。

専門家に相談すべき場合とその理由：弁護士・土地家屋調査士

境界確定や損害賠償請求は、法律的な知識や専門的な技術が必要となります。そのため、弁護士や土地家屋調査士に相談することを強くお勧めします。専門家は、証拠に基づいて適切なアドバイスを行い、必要に応じて交渉や訴訟を支援してくれます。特に、9年が経過しているため、時効の問題も考慮する必要があります。

まとめ：境界不明瞭は重大な問題

不動産売買において、境界の明確化は非常に重要です。境界が不明瞭なまま売買契約を締結すると、後々トラブルに発展する可能性が高くなります。不動産会社には、重要事項説明義務があり、境界についても明確に説明する責任があります。境界に問題がある場合は、専門家への相談を検討し、権利を保護しましょう。今回のケースでは、測量による境界確定と、不動産会社への損害賠償請求が考えられます。早めの行動が重要です。