90歳母の所有不動産、生前名義変更で相続トラブル回避！スムーズな手続きと注意点徹底解説

相続と生前名義変更：基礎知識

不動産の名義変更は、所有者の変更を登記（登記簿に所有者情報を記録すること）することで行います。相続の場合、相続人が相続手続きを行い、相続登記（相続によって所有権が移転したことを登記すること）をする必要があります。この手続きは、遺産分割協議（相続人同士で遺産の分け方を決めること）や、相続税の申告など、複数のステップを踏むため、時間と費用がかかります。また、相続人同士の意見が一致しない場合、争いが発生する可能性もあります。

一方、生前名義変更は、所有者が生前に自ら名義を変更する手続きです。相続が発生する前に手続きが完了するため、相続手続きに比べて簡潔で、時間と費用を節約できます。しかし、贈与税（財産を無償で贈与した際に課税される税金）の対象となる可能性があります。

今回のケースへの回答：生前名義変更の方法

質問者様の状況では、母に負担をかけずにスムーズに名義変更を行うために、以下の方法が考えられます。

* **生前贈与**: 母から子供への不動産の贈与です。贈与税の申告が必要になります。
* **相続時精算課税制度**: 生前に贈与を行い、相続時に贈与財産を相続財産に含めて相続税を計算する制度です。贈与税の負担を軽減できます。

関係する法律と制度

* **民法**: 不動産の所有権に関する規定があります。
* **相続税法**: 相続税の計算方法や申告に関する規定があります。
* **贈与税法**: 贈与税の税率や申告に関する規定があります。
* **不動産登記法**: 不動産の登記に関する規定があります。

誤解されがちなポイント：生前名義変更のメリット・デメリット

生前名義変更は、相続手続きの簡素化や相続税対策として有効ですが、贈与税の負担や、家族間のトラブル発生リスクも考慮する必要があります。 特に、子供3人の間で公平な分配をどのように行うか、事前にしっかり話し合っておくことが重要です。

実務的なアドバイスと具体例

生前贈与や相続時精算課税制度を利用する場合は、税理士や司法書士などの専門家のアドバイスを受けることが不可欠です。専門家は、最適な方法を選択し、手続きをスムーズに進めるためのサポートをしてくれます。例えば、贈与税の節税対策や、相続税の申告に関する手続きを代行してくれます。

専門家に相談すべき場合

* 相続税や贈与税の計算が複雑な場合
* 家族間で遺産分割に意見の食い違いがある場合
* 不動産に関する法律や手続きに不慣れな場合
* 名義変更の手続きに不安がある場合

まとめ：スムーズな名義変更のためのポイント

90歳のお母様の不動産名義変更は、相続発生後のトラブルを避けるためにも、早めの対応が重要です。しかし、複雑な手続きや税金の問題も絡むため、専門家である税理士や司法書士に相談し、最適な方法を選択することが大切です。 お母様への負担を最小限に抑えつつ、家族間の円満な解決を目指しましょう。 事前にしっかり計画を立て、専門家の力を借りながら進めることで、安心して手続きを進めることができます。