90歳祖父名義の土地・家屋の名義変更をスムーズに進める方法｜相続トラブル回避と手続き解説

回答と解説

テーマの基礎知識：生前贈与と相続

土地や家屋の名義変更は、大きく分けて「生前贈与」と「相続」の2つの方法があります。

**生前贈与**とは、所有者が生きている間に財産を他人に譲渡することです。贈与契約書を作成し、贈与税（贈与された財産の価値に応じて課税される税金）の申告が必要になります。

**相続**とは、所有者が亡くなった後に、法律に基づいて相続人に財産が移転することです。相続税（相続した財産の価値に応じて課税される税金）の申告が必要になります。

今回のケースでは、90歳を超える祖父の健康状態を考慮すると、相続を待つよりも生前贈与がスムーズで、相続トラブルを回避する上で有効な手段と言えます。

今回のケースへの直接的な回答：生前贈与が最適

ご質問の状況から、祖父から父への土地・家屋の名義変更は、**生前贈与**が最もスムーズな方法です。祖父が認知症などで判断能力に問題がないことを確認した上で、贈与契約を締結します。

関係する法律や制度：贈与税と相続税

生前贈与には贈与税、相続には相続税がかかります。贈与税は、年間110万円までは非課税枠（贈与税がかからない範囲）があります。相続税は、基礎控除額（相続税がかからない範囲）を超えた部分に課税されます。これらの税金は、税理士に相談して適切な申告を行うことが重要です。

誤解されがちなポイントの整理：贈与と相続のメリット・デメリット

生前贈与は、相続と比べて、以下のメリット・デメリットがあります。

• メリット：相続時よりも税金が少なく済む可能性がある、相続争いを防げる、贈与する財産を自由に選択できる
• デメリット：贈与税がかかる、贈与した後の財産は自由に処分できない

相続は、以下のメリット・デメリットがあります。

• メリット：贈与税がかからない、相続財産を自由に分割できる
• デメリット：相続税がかかる可能性が高い、相続争いが発生する可能性がある、手続きが複雑で時間がかかる

実務的なアドバイスや具体例の紹介：手続きの流れ

1. **公証役場での贈与契約締結**: 公証役場で贈与契約書を作成します。これは、贈与の意思表示を明確にし、将来的なトラブルを防止する上で非常に重要です。
2. **不動産登記**: 贈与契約が完了したら、法務局で所有権移転登記の手続きを行います。
3. **贈与税の申告**: 贈与税の申告期限までに、税務署に贈与税の申告書を提出します。税理士に依頼することをお勧めします。
4. **相続対策**: 兄弟との関係が良好でないことから、相続が発生した場合のトラブルを避けるため、遺言書の作成も検討しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由：税理士・弁護士

贈与税や相続税の計算、贈与契約書の作成、不動産登記手続きなどは専門知識が必要となります。税理士や弁護士に相談することで、スムーズな手続きを進め、税金対策やトラブル回避に役立ちます。特に、兄弟との関係が悪いため、弁護士に相談して、相続が発生した場合のトラブルを事前に予防する対策を講じることを強くお勧めします。

まとめ：生前贈与によるスムーズな名義変更と相続対策

90歳を超える祖父の土地・家屋の名義変更は、生前贈与が最もスムーズな方法です。しかし、贈与税の申告や不動産登記など、専門知識が必要な手続きも多く含まれます。税理士や弁護士などの専門家に相談し、適切な手続きを進めることで、相続トラブルを回避し、安心して名義変更を進めることが可能です。 また、将来の相続を見据えた対策も同時に行うことで、ご家族の安心をより一層高めることができます。