SUUMO掲載物件の内見と先行契約の違いは？賃貸仲介の疑問を解決！

質問の概要

【背景】

SUUMOに掲載されていた賃貸物件について、A社に問い合わせたところ「退去済みで内見可能」と言われた。
一方、SUUMO以外の別の媒体に掲載されている同じ物件について、B社とC社に問い合わせると「退去前なので先行契約、内見なし」と言われた。

【悩み】

なぜ同じ物件なのに、業者によって対応が違うのか疑問に感じている。
賃貸仲介業者の都合で、このような違いがあるのか知りたい。

内見の可否は状況次第。仲介業者の事情と物件の状況によって対応が変わることがあります。

回答と解説

テーマの基礎知識：賃貸物件の契約と内見について

賃貸物件を探す際、まず理解しておきたいのが、契約と内見の関係です。

内見（ないけん）とは、実際に物件の中を見て、広さや間取り、設備などを確認することです。入居前に物件の状態を自分の目で確かめる、非常に重要なプロセスです。

一方、契約は、貸主（大家さん）と借主（あなた）の間で行われる、物件を借りるための正式な手続きです。契約書にサインし、初期費用を支払うことで、物件を借りる権利を得ます。

通常、内見をして物件に納得した上で、契約に進むのが一般的です。しかし、物件の状況や仲介業者の事情によっては、内見前に契約を迫られる「先行契約」というケースも存在します。

今回のケースへの直接的な回答：なぜ対応が違うのか？

今回のケースで、A社とB社・C社で対応が異なるのは、主に以下の理由が考えられます。

1. 物件の状況の違い：
* A社が「退去済み」と言っている場合、前の入居者が既に退去し、清掃や修繕が終わっている可能性があります。そのため、すぐに内見が可能になっていると考えられます。
* B社とC社が「退去前」と言っている場合、前の入居者がまだ退去準備中、または退去したばかりで、まだ清掃などが済んでいない可能性があります。この場合、内見できる状態ではないため、先行契約を提案しているのかもしれません。

2. 仲介業者の事情：
* 仲介業者は、物件のオーナー（大家さん）から仲介手数料を受け取ってビジネスをしています。
* A社は、オーナーとの間で、内見可能な状態になるまで待つという契約になっているのかもしれません。
* B社とC社は、早く契約を成立させたい、またはオーナーとの間で先行契約を前提とした契約になっているのかもしれません。

3. 物件の募集状況：
* 人気の物件の場合、内見前に契約を済ませてしまう「先行契約」という形で募集されることもあります。これは、他の人に取られないようにするためです。

関係する法律や制度：宅地建物取引業法

賃貸仲介業者は、宅地建物取引業法という法律に基づいて営業しています。この法律は、消費者を保護するために、仲介業者の義務やルールを定めています。

例えば、仲介業者は、物件に関する重要な情報を、契約前に借主に説明する義務があります（重要事項説明）。物件の設備や修繕の状況、契約条件などをきちんと説明しなければなりません。

また、内見を拒否したり、虚偽の説明をしたりすることは、法律違反となる可能性があります。

誤解されがちなポイントの整理：先行契約は必ずしも悪いわけではない

「先行契約」と聞くと、何か悪いことのように感じるかもしれませんが、必ずしもそうではありません。

* メリット：
* 人気の物件を、他の人に取られる前に確保できる可能性があります。
* 内見の手間を省くことができます。
* デメリット：
* 実際に物件を見ていないため、入居後にイメージと違う場合があるかもしれません。
* 契約後にキャンセルする場合、違約金が発生することがあります。

先行契約をする場合は、メリットとデメリットをよく理解し、慎重に判断することが大切です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：内見できない場合の注意点

内見できない状況で契約を進める場合、以下の点に注意しましょう。

1. 写真や動画の確認：
* 仲介業者に、物件の詳細な写真や動画を送ってもらいましょう。
* 特に、水回りや収納スペース、日当たりなどを確認しましょう。
2. 間取り図の確認：
* 間取り図と、実際の物件の広さや配置が合っているか確認しましょう。
3. 重要事項説明書の確認：
* 契約前に、重要事項説明書をよく読みましょう。
* 設備の状況や修繕の予定、契約条件などを確認しましょう。
4. 契約内容の確認：
* 契約書にサインする前に、契約内容をしっかり確認しましょう。
* 特に、解約に関する条項や、違約金の金額などを確認しましょう。
5. 質問は積極的に：
* 少しでも疑問に思うことがあれば、仲介業者に質問しましょう。
* 納得いくまで説明を求め、不明な点は必ず解決しておきましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由：トラブルを避けるために

以下のような場合は、専門家（弁護士や宅地建物取引士など）に相談することをおすすめします。

* 説明に納得できない場合：
* 仲介業者の説明が曖昧だったり、不十分だったりする場合は、専門家に相談して、客観的な意見を聞きましょう。
* 契約内容に不安がある場合：
* 契約書の内容が難解で理解できない場合や、不利な条件が含まれている場合は、専門家に相談して、アドバイスを受けましょう。
* トラブルが発生した場合：
* 契約後に、物件の不具合が見つかったり、仲介業者との間でトラブルが発生した場合は、専門家に相談して、適切な対応策を検討しましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要ポイントをまとめます。

* 内見の可否は状況次第：物件の状況や仲介業者の事情によって、内見の可否や契約の進め方が変わることがあります。
* 先行契約のメリット・デメリットを理解する：先行契約をする場合は、メリットとデメリットをよく理解し、慎重に判断しましょう。
* 情報収集と確認を徹底する：内見できない場合は、写真や動画、間取り図、重要事項説明書などを確認し、疑問点は必ず仲介業者に質問しましょう。
* 専門家への相談も検討する：説明に納得できない場合や、トラブルが発生した場合は、専門家に相談して、適切なアドバイスを受けましょう。

賃貸物件探しは、人生における大きなイベントの一つです。焦らず、しっかりと情報を集め、納得のいく物件を見つけましょう。